親から相続した実家、売るなら期限に注意！「空き家の3,000万円控除」と相続登記・遺産承継の進め方

2026/10/14

相続した実家を売るなら、税金が大きく軽くなる「空き家の3,000万円特別控除」の期限と要件を必ず確認しましょう。売却の前に必要な相続登記や、売却代金の分け方までわかりやすく解説します。

こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。

西荻窪や吉祥寺の住宅街を歩いていると、雨戸が閉まったままのお家を見かけることがあります。ご相談でも「親が住んでいた実家が空き家のまま。売りたいけれど、何から始めればいいかわからない」という声がとても多いんです。実家の売却には、知っているかどうかで手取りが数百万円変わる税金の特例や、売る前に必ず必要な手続きがあります。今日は、その大切なポイントを皆さんにもわかるようにやさしく解説するヨ。

実家は「相続登記」をしないと売れない

亡くなった親の名義のままでは、実家を売ることはできません。売却の前に、相続人への名義変更（相続登記）を済ませておく必要があります。

また、2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前の相続も対象で、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。「売るのはまだ先」という場合でも、相続登記は早めに済ませておきましょう。

税金が大きく変わる「空き家の3,000万円特別控除」

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。親が長く住んでいた実家は、購入した時の金額が分からなかったり安かったりして、思った以上に税金が高くなることがあります。

そこで使いたいのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます（2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円まで）。主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋であること（マンションなど区分所有建物は対象外）
• 亡くなる直前まで親が一人で住んでいたこと（要介護認定などで老人ホームに入所していた場合も、一定の要件で対象になります）
• 相続した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震基準を満たすようにリフォームするか、家屋を取り壊して売ること（2024年1月1日以後の売却なら、売った翌年の2月15日までに買主側で耐震改修や取り壊しをした場合も対象）
• 2027年12月31日までの売却であること

例えば、お父さまが2025年に亡くなった場合、この特例を使うには原則として2028年12月31日までに売る必要がありますが、特例そのものの期限が今のところ2027年12月31日までとなっているため、実質的には2027年末までの売却が目安になります。「いつか売ろう」と思っているうちに期限が過ぎてしまうことがあるので要注意だヨ（ちゅい！）。

空き家のままにしておくリスク

誰も住まない実家をそのままにしておくと、次のような負担が続きます。

• 固定資産税や火災保険料、庭木の手入れなどの維持費
• 建物の傷みや、台風・地震による近所への被害の心配
• 管理が不十分な空き家として市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする特例が受けられなくなることがある

「思い出の家だから手放しにくい」というお気持ちはとても大切です。だからこそ、家族で早めに方針を話し合い、売る・貸す・残すのどれを選ぶかを決めておくことが大切です。

兄弟で分けるなら「売ってお金で分ける」方法も

相続人が複数いて実家を一人が引き継ぐのが難しい場合は、実家を売って、そのお金を分ける「換価分割」という方法があります。不動産を共有名義のまま残すと、将来売るときに全員の同意が必要になり、さらに次の相続で共有者が増えてしまうこともあります。

換価分割をするときは、遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」ことを明記し、相続人全員の共有名義、または代表者の名義で相続登記をしてから売却し、代金を分配します。分け方の書き方によっては、贈与税の問題が生じることもあるので、書類づくりは専門家と一緒に進めると安心です。

相続登記から売却代金の分配までまとめてサポート

司法書士の「遺産承継業務」では、戸籍の収集や相続人の確定、遺産分割協議書の作成サポート、実家の相続登記、預金の解約、そして売却代金の分配までを一つの窓口でまとめてお引き受けできます。売却は信頼できる不動産会社と、税金の申告は税理士と連携して進めます。

例えば、杉並区の実家を相続した、都外に住む3人兄弟のケース（イメージ事例）でも、遠方の方は郵送やオンライン面談でやり取りしながら、期限を意識したスケジュールで進められます。

よくある疑問（FAQ）

Q1：実家がマンションでも3,000万円控除は使えますか？

A1：この空き家の特例は、区分所有建物（いわゆる分譲マンション）は対象外です。ただし、ご自身が住んでいた家を売る場合の別の特例など、ほかに使える制度があるかもしれないので、税理士などにご確認ください。

Q2：親が老人ホームに入ってから空き家になっていました。対象になりますか？

A2：要介護認定などを受けて老人ホームに入所し、入所後も家を他の用途に使っていなかったなど、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。入所の時期や状況によって判断が分かれるので、早めにご相談ください。

Q3：まだ遺産の分け方が決まっていません。売却の準備はいつから始めればいいですか？

A3：分け方が決まっていなくても、戸籍の収集や相続人の確定、建物の建築年や登記の確認などは今から始められます。期限から逆算して、早めに動き出すことが大切です。

まとめと未来への提言

相続した実家の売却は、「相続登記」と「税金の特例の期限」という2つのポイントを押さえるだけで、結果が大きく変わります。そして、兄弟でどう分けるかを早めに話し合うことが、家族の関係を守ることにもつながります。

ご実家の今後について、家族で話したことはありますか？「まだ先のこと」と思っているうちに、期限は静かに近づいてきます。今日が、その話し合いを始めるきっかけになればうれしいヨ（ちゅいヨ！）。

専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）

相続空き家の譲渡では、特例の適用期限と、相続開始から3年目の年末という期限の両方を確認したうえで、相続登記・遺産分割・売却のスケジュールを組むことが重要です。当事務所では、遺産承継業務として相続登記から売却代金の分配までを一括でお引き受けし、1級FPとして売却後の資金計画や二次相続まで見据えたご提案を行っています。初回30分の無料相談やオンライン相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。