不動産
いらない土地を国に引き取ってもらえる？「相続土地国庫帰属制度」申請6,000件超、使える土地・使えない土地
相続した山林や遠方の土地を、一定の条件で国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」。2026年9月末までに申請は6,125件、うち3,231件が国に帰属しました。使える条件と費用を解説します。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
善福寺公園の木々もすっかり秋色ですね。ご相談で増えているのが、「親から相続した地方の土地、誰も使わないし、売れないし、固定資産税だけかかる」というお悩みです。そんな“負動産”を手放す方法の一つが、2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度です。今日は、その使い方を皆さんにもわかるようにやさしく解説するヨ。
どんな制度？
相続や遺贈で土地を取得した相続人が、法務大臣（窓口は法務局）の承認を受けて、その土地を国に引き渡すことができる制度です。2023年4月27日に始まりました。相続放棄と違い、ほかの財産は相続したまま、要らない土地だけを手放せるのが特徴です。
最新の利用状況
法務省の公表（2026年9月30日現在の速報値）によると、利用状況は次のとおりです。
- 申請件数：6,125件（田・畑2,372件、宅地2,135件、山林928件、その他690件）
- 国に帰属した件数：3,231件
- 却下：86件、不承認：103件
- 取下げ：1,162件（そのうち595件は「有効活用の見込みが生じた」ため）
申請をきっかけに隣地の人が買ってくれるなど、別の解決策が見つかるケースも多いんだ（ちゅい！）。
引き取ってもらえない土地もある
国が管理に困る土地は対象外です。例えば次のような土地は、申請できなかったり、承認されなかったりします。
- 建物がある土地（空き家は取り壊しが必要）
- 抵当権などの担保権が設定されている土地
- 境界がはっきりしない、所有権について争いがある土地
- 土壌汚染がある土地、崖があり管理に費用がかかる土地など
費用の目安
- 審査手数料：土地一筆あたり14,000円（不承認でも返還されない）
- 負担金：10年分の管理費相当額として原則20万円（市街化区域の宅地や農地・森林などは面積に応じて算定）
建物の解体費や境界確認の費用が別にかかることもあるため、売却や寄付など、ほかの方法と比べて検討することが大切です。
手続きの前に「相続登記」が必要
申請するのは、その土地を相続した人です。まず相続人を確定し、遺産分割をして、誰が土地を引き継ぐかを決める必要があります。司法書士の「遺産承継業務」では、相続登記や遺産分割協議書の作成とあわせて、国庫帰属・売却・寄付などの選択肢を整理し、申請書類の作成もサポートしています。
よくある疑問（FAQ）
Q1：相続した山林だけを手放すことはできますか？
A1：できます。ただし、管理に過大な費用がかかる森林などは承認されないことがあります。事前に法務局の相談窓口で確認するのがおすすめです。
Q2：兄弟と共有で相続した土地でも使えますか？
A2：共有の場合は、共有者全員で申請する必要があります。
Q3：申請から結論が出るまでどれくらいかかりますか？
A3：土地の状況や調査の内容によって異なり、半年から1年程度かかることもあります。時間に余裕を持って進めましょう。
まとめと未来への提言
相続土地国庫帰属制度は、使い道のない土地を次の世代に残さないための選択肢です。一方で、条件や費用があるため、売却や寄付などと比べながら、家族に合った方法を選ぶことが大切です。
ご実家や田舎の土地、この先どうするか決まっていますか？土地の行き先を決めることは、子や孫への思いやりにもなるヨ（ちゅいヨ！）。
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
国庫帰属制度は要件審査が厳格で、建物の存否、担保権、境界、管理コストなどを事前に確認しなければ、手数料が無駄になるおそれがあります。当事務所では、遺産承継業務として相続登記から土地の処分方針の検討、国庫帰属の申請書類作成までを一括でサポートし、1級FPとして固定資産税等の維持コストと処分費用を比較したご提案を行っています。初回30分の無料相談やオンライン相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
夫が亡くなっても「住み慣れた家」に住み続けたい！配偶者居住権のしくみと、登記をしないと困る理由
配偶者居住権は、夫や妻が亡くなった後も、残された配偶者が自宅に住み続けられる権利です。家の「住む権利」と「持ち主の権利」を分けることで、老後の生活資金も確保しやすくなります。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
西荻窪の古い住宅街には、ご夫婦で長年暮らしてきたお家がたくさんあります。「夫が亡くなったら、この家に住み続けられるのかしら」「家を相続すると、預金がほとんどもらえないと聞いた」そんな不安の声をよく聞きます。今日は、残された配偶者の暮らしを守る「配偶者居住権」を、皆さんにもわかるように解説するヨ。
2020年4月1日から使える「配偶者居住権」とは
配偶者居住権は、2020年（令和2年）4月1日に施行された民法の改正で新しくできた権利です。夫または妻が亡くなったとき、その家に住んでいた配偶者が、亡くなるまで（または決めた期間）無償で住み続けることができます。
家の権利を「住む権利（配偶者居住権）」と「持ち主の権利（負担付きの所有権）」の2つに分けて、配偶者と子どもなどで分け合うイメージです。ちゅい！
なぜ必要？「家はもらえたけど、生活費が足りない」問題
たとえば、夫の遺産が自宅2,000万円と預金2,000万円、相続人が妻と子1人で、法定相続分どおりに分けるとします。妻が自宅を全部相続すると、それだけで取り分（2,000万円）に達し、預金を受け取れません。
- 配偶者居住権を使わない場合：妻＝自宅（2,000万円）、子＝預金（2,000万円）
- 配偶者居住権を使う場合（居住権を仮に1,000万円と評価）：妻＝居住権1,000万円＋預金1,000万円、子＝負担付き所有権1,000万円＋預金1,000万円
住む場所も、生活のためのお金も、両方確保しやすくなるのがポイントだヨ。
取得する方法は「遺言（遺贈）」「遺産分割」「家庭裁判所の審判」
配偶者居住権は、自動的に発生するものではありません。次のいずれかの方法で取得します。
- 遺言で配偶者に配偶者居住権を遺贈する
- 相続人全員の遺産分割協議で決める
- 家庭裁判所の審判で決める
また、亡くなった方が家を配偶者以外の人と共有していた場合などは、配偶者居住権を設定できないので注意が必要です。
登記をしないと「第三者」に主張できない
配偶者居住権は、登記をしてはじめて第三者に主張することができます。たとえば、家の持ち主になった子どもが家を売ってしまった場合、登記がないと新しい持ち主に「住み続ける権利がある」と主張できないおそれがあります。
登記は、配偶者と家の持ち主が共同で申請します。巣を守るための「表札」のようなもの。取得したら、早めに登記まで済ませておくことが大切です。ちゅい！
短い間だけ住める「配偶者短期居住権」も
遺言や遺産分割で配偶者居住権を決めていなくても、亡くなった方の家に無償で住んでいた配偶者には「配偶者短期居住権」が認められています。遺産分割で家を誰が相続するかが決まった日、または相続開始から6か月を過ぎた日のいずれか遅い日まで、無償で住み続けることができます。急に家を追い出される心配がないよう、法律がクッションを用意してくれているんだね。
よくある疑問（FAQ）
Q1. 配偶者居住権を売ったり、人に貸したりできますか？
A. 配偶者居住権を譲り渡すことはできません。家を人に貸すには、持ち主の承諾が必要です。
Q2. 配偶者が亡くなったら、配偶者居住権はどうなりますか？
A. 配偶者の死亡によって消滅します。配偶者居住権そのものが、配偶者の相続で相続財産になることはありません。
Q3. 老人ホームに入ることになったら？
A. 持ち主と話し合って配偶者居住権を放棄（合意解除）することなどが考えられますが、その際に贈与税の問題が生じることもあるため、事前に専門家へご相談ください。
まとめと未来への提言
配偶者居住権は、住み慣れた家に住み続けながら、生活資金も確保しやすくする制度です。ただし、遺言や遺産分割で決め、登記をしておくことが欠かせません。あなたのご家庭では、どちらかが先に亡くなったときの「住まい」と「生活費」の話、できていますか？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
配偶者居住権は有効な選択肢である一方、設定後は売却や建て替えの自由度が下がるなど、長期的な影響もあります。ご夫婦の年齢や健康状態、将来の住み替えの可能性、お子様との関係を踏まえて判断することが大切です。当法人では、遺言による配偶者居住権の遺贈の文案作成、遺産分割協議書の作成、配偶者居住権の設定登記、遺産承継業務までお手伝いし、1級FPとして老後の資金計画もあわせてご提案いたします。無料相談・オンライン相談をお気軽にご利用ください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
「賃貸マンションで相続税対策」が変わる？国税庁が示した「取得から5年以内」の新しい評価ルール案
国税庁は2026年9月、亡くなる前5年以内に買った賃貸マンションなどを、取引価格に近い金額で評価する通達の改正案を公表しました。2027年1月1日以後の相続から適用される予定です。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
吉祥寺駅の周りでは、新しい賃貸マンションの建設がいくつも進んでいますね。「借金をして賃貸物件を買うと相続税が安くなる」という話を聞いたことがある方もいるかもしれません。その「節税の仕組み」に、国税庁が新しいルール案を示しました。今日は、何が変わりそうなのかを皆さんにもわかるように解説するヨ。
国税庁が9月18日に「評価通達」の改正案を公表
国税庁は2026年9月18日、相続税・贈与税で財産の価値を決めるルール（財産評価基本通達）について、貸付用不動産の評価方法を見直す案を公表し、意見募集を行いました。報道によると、正式な通達は年内に出される見通しで、2027年1月1日以後の相続・遺贈・贈与から適用される予定です。
まだ「案」の段階ですが、相続対策の考え方に大きく関わる内容です。ちゅい！
対象は「亡くなる前5年以内」に買った・建てた賃貸物件
案の対象は、相続や贈与の前5年以内に、お金を払って取得したり新築したりした一定の貸付用不動産です。賃貸マンションやアパート、貸家の敷地などが典型例とされています。
- 原則：課税時期の「通常の取引価額」（いわば時価）で評価
- 土地の簡便な方法：取得価額×地価変動率×80％
- 建物の簡便な方法：（取得価額－償却費など）×80％
これまでのように路線価や固定資産税評価額で低く評価し、さらに貸家建付地などの減額をする方法は、この期間の物件には使えなくなる見込みです。
なぜ見直し？「評価額の差」が大きすぎた
これまでの評価方法では、市場で数億円の賃貸マンションでも、相続税の評価額は数分の1になることがありました。2022年（令和4年）の最高裁判決では、約8億円で購入したマンションの通達による評価額が約2億円にとどまっていた事例について、国税庁が個別に時価で評価し直したことが認められました。
ただ、どんな場合に個別の評価をされるのかがわかりにくいという声もあり、ルールを明確にするための改正案と説明されています。クジラのように大きな節税と、メダカのような普通の家計とのバランスをとるための見直しともいえそうだね。
5年を超えて持っている物件や、自宅には直接関係しない
今回の案は「取得から5年以内」の貸付用不動産が対象です。長く持ち続けている賃貸物件や、ご自宅には直接の影響はないと考えられます。また、報道では、小規模宅地等の特例は相続開始前3年以内に貸付を始めた場合の従来の要件のもとで引き続き使えると解説されています。
一方で、「相続が近いかもしれないから、今から借入れで賃貸物件を買う」という対策は、効果が大きく下がる可能性があります。ちゅい！
これから相続対策を考える人のチェックポイント
- すでに賃貸物件を買っている方：取得した時期と、相続が起きた場合の評価を確認
- これから購入を検討している方：節税だけを目的にせず、収益性や家族が引き継げるかで判断
- 借入れが大きい方：金利の上昇や空室のリスクも含めた資金計画を
よくある疑問（FAQ）
Q1. 2026年中に亡くなった場合も新しいルールになりますか？
A. 案では2027年1月1日以後の相続・遺贈・贈与から適用される予定です。正式な通達の内容を確認する必要があります。
Q2. 親から相続した賃貸アパートも対象ですか？
A. 案の対象は、お金を払って取得・新築した不動産とされています。相続で受け継いだ物件の扱いは、正式な通達で確認しましょう。
Q3. 相続税対策はもうできないのですか？
A. 生前贈与、生命保険の非課税枠、遺言による分け方の工夫など、ほかにも方法はあります。ご家庭に合った方法を組み合わせることが大切です。
まとめと未来への提言
国税庁の改正案では、亡くなる前5年以内に取得した賃貸物件は、取引価格に近い金額で評価される見込みです。「借りて買えば安くなる」という単純な対策は通用しにくくなります。あなたの家の相続対策、節税だけでなく「家族が困らないか」という視点で見直してみませんか？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
今回の評価通達の改正案は、相続直前の不動産取得による過度な評価圧縮を抑える方向性を明確にしたものです。正式な通達の内容は今後確認が必要ですが、不動産を活用した対策は、収益性・借入れのリスク・相続人の管理能力を含めて総合的に判断することがますます重要になります。当法人では、1級FPとして資金計画やキャッシュフローの観点から検討をお手伝いし、遺言・家族信託・生前贈与、そして相続開始後の相続登記や遺産承継業務まで一貫して対応いたします。相続税の申告については提携の税理士と連携しますので、無料相談・オンライン相談をお気軽にご利用ください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
引っ越ししたら登記も変更！2026年4月から始まった「住所変更登記の義務化」と、手間を省く「スマート変更登記」
2026年4月1日から、不動産の持ち主が引っ越しや結婚で住所・氏名が変わったときは、2年以内に変更登記をすることが義務になりました。以前の引っ越しも対象で、期限は2028年3月31日です。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
西荻窪の駅前では、秋の引っ越しシーズンなのか、段ボールを積んだトラックをよく見かけます。「住民票は移したけれど、家の登記の住所は昔のまま…」という方、実はとても多いんです。2026年4月から、この住所変更の登記が義務になりました。今日は「何をすればいいの？」を、皆さんにもわかるように整理するヨ。
2026年4月1日施行、変更から「2年以内」の申請が義務に
不動産の登記簿には、持ち主（所有権の登記名義人）の住所と氏名が記録されています。これまでは、引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっても、変更登記をするかどうかは自由でした。
法改正により、2026年（令和8年）4月1日から、住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請することが義務になりました。法人の本店移転や商号変更も対象です。
正当な理由なく放っておくと「5万円以下の過料」
法務局の案内では、正当な理由がないのに申請を怠った場合について、次のように説明されています。
「５万円以下の過料の適用対象となります。」（高松法務局ホームページより）
いきなり過料になるわけではありませんが、「知らなかった」では済まされない時代になったということだね。ちゅい！
施行前に引っ越した人も対象。期限は2028年3月31日
注意したいのは、2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていた場合も対象になることです。この場合の期限は2028年（令和10年）3月31日まで。何度も引っ越していて登記が昔の住所のままという方は、住所のつながりを証明する書類（住民票の除票や戸籍の附票など）が必要になります。
- 2026年4月1日以降に変わった → 変わった日から2年以内
- 2026年3月31日以前に変わった → 2028年3月31日まで
- 相続した不動産を相続登記するときは、亡くなった方の住所が登記と違っていても、相続登記の中で対応できることが多いです
一度申し出れば自動で変更してくれる「スマート変更登記」
毎回自分で申請するのは大変ですよね。そこで、2025年（令和7年）4月21日から「検索用情報の申出」という手続きが始まっています。
氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレスを法務局に申し出ておくと、登記官が住民基本台帳ネットワークの情報をもとに、職権で住所等の変更登記をしてくれます。これを「スマート変更登記」と呼びます。申出をしておけば、変更のたびに自分で申請しなくても義務違反に問われなくなります。渡り鳥が迷わず巣に帰れるように、登記も新しい住所を自動で追いかけてくれるイメージだヨ。
登記の住所が古いままだと、売却や相続のときに困ることも
住所が古いままだと、売却や住宅ローンの借り換え、相続のときに、本人確認のための書類集めに時間がかかります。昔の住所の住民票が保存期間を過ぎて取れず、追加の書類が必要になることもあります。
「引っ越しが多かった」「結婚で姓が変わった」という方は、早めに登記簿を確認しておくと安心です。ちゅい！
よくある疑問（FAQ）
Q1. 自分の登記の住所が古いかどうかは、どうやって確認できますか？
A. 法務局で登記事項証明書を取得するか、インターネットの登記情報提供サービスで確認できます。
Q2. 検索用情報の申出をすれば、過去の住所変更も自動で直してくれますか？
A. 申出時点で登記の住所が古いままの場合は、まずご自身で変更登記をしておく必要があります。所有権移転などの登記と同時に申し出る方法もあります。
Q3. 親名義の家ですが、親の住所が登記と違います。
A. 親御さんがご存命であれば、親御さん自身に変更登記の義務があります。認知症などで手続きが難しい場合は、専門家にご相談ください。
まとめと未来への提言
2026年4月1日から、住所・氏名の変更登記は「2年以内」の義務になりました。以前からの変更も2028年3月31日までに対応が必要です。スマート変更登記の申出をしておけば、これからの引っ越しも安心。あなたの家の登記簿、今の住所になっていますか？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
住所等変更登記の義務化は、相続登記の義務化と並び、所有者不明土地をなくすための大切な改正です。古い住所からのつながりの証明や、相続が重なっている不動産の整理は、書類集めに専門的な知識が必要になります。当法人では、住所・氏名変更登記や検索用情報の申出、相続登記、遺産承継業務まで一括してお手伝いし、1級FPとして不動産の売却や住み替えの資金計画もご相談いただけます。無料相談・オンライン相談をお気軽にご利用ください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
6割が「相続登記の義務化」を知らない？祖父名義のままの土地が招く「数次相続」の落とし穴
2026年10月に公表された調査で、相続登記の義務化について「知らなかった」と答えた人が約6割にのぼりました。祖父母の名義のまま放置された土地が引き起こす「数次相続」の問題と、今からできる対策を解説します。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
先日、「相続登記の義務化を知らない人が6割超」という調査結果が発表されました。ご相談でも、「実家の土地を調べたら、まだ祖父の名義だった」という方は少なくありません。今日は、この調査結果と、名義を放置したときに起こる「数次相続」の落とし穴を、皆さんにもわかるようにやさしく解説するヨ。
調査でわかった「義務化」の認知度
不動産会社の株式会社中央プロパティーが、全国の40歳以上の男女240名に2026年10月に行ったインターネット調査では、次のような結果が出ています。
- 相続登記の義務化などについて「どれも知らなかった」：60.8％
- 義務化を知っていた：35.8％
- 10万円以下の過料の対象になることを知っていた：15.0％
- 相続した不動産が未登記（手続き未了）の状態：13.8％
- 「数次相続」のリスクを知っていた：28.3％
未登記の理由としては、「戸籍集めなど手続きが複雑で、何から始めればよいか分からない」が半数を超えて最も多かったそうです。調査の規模は大きくありませんが、制度がまだ十分に知られていないことがうかがえます。
相続登記の義務化のおさらい
- 2024年4月1日から相続登記が義務に
- 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要
- 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象
- 2024年3月以前の相続も対象で、原則として2027年3月31日までに申請が必要
つまり、祖父母や親の名義のまま放置している不動産も、義務化の対象になっているんだ（ちゅい！）。
名義を放置すると起こる「数次相続」
数次相続とは、遺産分割や相続登記をしないうちに相続人の一人が亡くなり、次の相続が重なって起きることです。例えば、祖父の土地を祖母と子ども3人で分ける話し合いをしないまま、祖母や子どもが亡くなると、その配偶者や孫も相続人に加わっていきます。
- 相続人の数がねずみ算式に増え、会ったこともない親族との話し合いが必要になる
- 一人でも認知症の方や行方不明の方がいると、手続きがさらに難しくなる
- 必要な戸籍の数が増え、時間も費用もかさむ
- 売却や建て替えをしたいときに、すぐには動けない
今からできる対策
まずは、ご実家などの不動産の登記事項証明書を取り寄せて、今の名義人を確認しましょう。名義が亡くなった方のままなら、次のような方法があります。
- 相続人全員で遺産分割協議をして、相続登記をする
- 話し合いがすぐにまとまらない場合は、法務局に「相続人申告登記」をして義務を果たしておく
- 2026年2月から始まった「所有不動産記録証明制度」で、亡くなった方名義の不動産を一覧で確認する
数次相続でも、中間の相続人が一人に決まっている場合などは、登記の申請を1回にまとめられることがあります。複雑なケースほど、早めに専門家に相談するのが近道です。
司法書士の「遺産承継業務」では、相続人の調査、遠方や疎遠な相続人への連絡、遺産分割協議書の作成、相続登記までを一つの窓口でお引き受けできます。
よくある疑問（FAQ）
Q1：祖父名義の土地も、3年以内に登記しないと過料ですか？
A1：2024年3月以前に始まった相続は、原則として2027年3月31日までが期限です（それより後に相続を知った場合は、知った日から3年以内）。正当な理由がある場合は過料の対象になりません。
Q2：相続人申告登記をすれば、もう安心ですか？
A2：申告登記で義務は果たせますが、名義は変わらないため、売却などはできません。最終的には遺産分割をして相続登記をする必要があります。
Q3：相続人が20人以上いそうです。どうすればいいですか？
A3：戸籍の調査で相続人を確定させ、全員に丁寧に連絡をとるところから始めます。人数が多いケースこそ、窓口を一本化すると負担が減ります。
まとめと未来への提言
相続登記の放置は、時間がたつほど解決が難しくなります。義務化は「罰則のため」ではなく、子や孫の世代に問題を先送りしないためのルールでもあります。
ご実家の登記、最後に確認したのはいつですか？2027年3月31日の期限まで、残り時間は思ったより少ないヨ（ちゅいヨ！）。
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
数次相続案件では、相続関係の正確な把握と、中間省略登記の可否の判断が手続き全体の効率を左右します。2027年3月31日の経過措置期限に向け、未登記不動産の早期洗い出しをおすすめします。当事務所では、遺産承継業務として相続人調査から遺産分割協議書の作成、相続登記まで一括でお引き受けしています。初回30分の無料相談やオンライン相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
相続したら不動産会社のDMが急に届く…その理由と、2026年10月から変わった「登記受付帳」のルール
相続登記をした直後に、知らない不動産会社から「売却しませんか」という手紙が届いて驚いた方は多いはずです。その理由と、2026年10月1日から始まった「登記受付帳」の見直しで何が変わったのかを解説します。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
ご相談でよく聞くのが、「父の家の名義変更をしたら、すぐに不動産会社から何通も手紙が来た。どうして相続したことがわかったの？」という声です。中には、個人情報が漏れたのではと心配される方もいます。実はこれには仕組みがあって、2026年10月からそのルールが変わったんです。今日は、そのしくみを皆さんにもわかるようにやさしく解説するヨ。
なぜ相続するとDMが届くの？
法務局には、登記の申請を受け付けた記録である「登記受付帳」があります。これまでは、この受付帳に「登記の目的（相続による所有権移転など）」や「不動産の所在」も記録されていて、不動産会社などが情報開示の請求を利用して受付帳を入手し、相続が起きた不動産を見つけて手紙を送っていました。
総務省によると、2025年度（令和7年度）の受付帳への開示請求は15万870件にのぼり、国の行政機関への開示請求全体の64.5％を占めていたと報じられています。それだけ、営業のために広く使われていたということなんだ（ちゅい！）。
2026年10月1日から何が変わった？
2025年10月に公布された法務省令（不動産登記規則などの一部を改正する省令）により、2026年10月1日以降に受け付けた登記については、受付帳に記録されるのが「受付の年月日」と「受付番号」だけになりました。「登記の目的」と「不動産の所在」は記録されなくなります。
背景には、相続した方のプライバシーを守ってほしいという現場からの声があり、東京司法書士会も2025年7月に見直しを求める声明を出していました。なお、受付帳そのものが廃止されたわけではなく、情報開示の対象であることは変わりません。
それでもDMがすぐにゼロにならない理由
- 2026年9月30日までに受け付けた登記は、従来どおりの受付帳の内容のままになっている
- 登記簿（登記事項証明書）は、今も誰でも取得できる公開の情報である
- 不動産会社がほかの情報源（お悔やみ情報や現地の空き家の様子など）から営業することもある
つまり、受付帳の見直しで「相続が起きた不動産を一覧で見つける」ことは難しくなりましたが、DMが完全になくなるわけではありません。
DMが届いたときの心構え
DMそのものは違法なものではありませんが、焦って判断する必要はまったくありません。
- すぐに返事や連絡をしなくて大丈夫。興味がなければそのまま処分してかまわない
- 「今だけ高く買います」などの言葉に急かされない
- 売るかどうかは、相続人全員の考えや税金の特例の期限も確認してから決める
- 訪問や電話でしつこい勧誘がある場合は、はっきり断る
実家を売る・貸す・残すの判断には、相続登記や遺産分割、税金の特例など、いくつもの要素が関わります。司法書士の「遺産承継業務」では、相続登記から預金の解約、売却代金の分配までを一つの窓口でお引き受けし、信頼できる不動産会社や税理士とも連携して進めます。
よくある疑問（FAQ）
Q1：相続登記をしなければ、DMは来ないのでは？
A1：相続登記は2024年4月から義務になっていて、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。DMを避けるために登記をしないのはおすすめできません。
Q2：個人情報が漏れたのでしょうか？
A2：これまでのDMの多くは、受付帳や登記簿といった公開・開示の仕組みを使ったもので、ただちに情報漏えいとは限りません。不安な場合は、送り主に情報の入手先をたずねることもできます。
Q3：DMの会社に売却を頼んでも大丈夫？
A3：DMの会社だから悪いということはありませんが、複数の会社の査定を比べ、契約の内容をよく確認してから決めましょう。
まとめと未来への提言
今回の見直しで、相続した方のプライバシーは以前より守られるようになりました。一方で、登記簿は公開の情報なので、DMとの上手な付き合い方を知っておくことも大切です。
大切なのは、DMのペースではなく、ご家族のペースで実家の今後を決めること。あなたのご家族は、実家をどうしたいと考えていますか（ちゅいヨ！）？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
登記受付帳の記載事項の見直しは、相続人のプライバシー保護の観点から歓迎すべき改正です。ただし登記情報自体は公開されているため、売却勧誘への冷静な対応と、相続登記・遺産分割・税務の期限を踏まえた計画的な判断が重要です。当事務所では、遺産承継業務として相続登記から売却代金の分配まで一括でお引き受けし、1級FPとして売却後の資金計画もご提案しています。初回30分の無料相談やオンライン相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
親から相続した実家、売るなら期限に注意！「空き家の3,000万円控除」と相続登記・遺産承継の進め方
相続した実家を売るなら、税金が大きく軽くなる「空き家の3,000万円特別控除」の期限と要件を必ず確認しましょう。売却の前に必要な相続登記や、売却代金の分け方までわかりやすく解説します。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
西荻窪や吉祥寺の住宅街を歩いていると、雨戸が閉まったままのお家を見かけることがあります。ご相談でも「親が住んでいた実家が空き家のまま。売りたいけれど、何から始めればいいかわからない」という声がとても多いんです。実家の売却には、知っているかどうかで手取りが数百万円変わる税金の特例や、売る前に必ず必要な手続きがあります。今日は、その大切なポイントを皆さんにもわかるようにやさしく解説するヨ。
実家は「相続登記」をしないと売れない
亡くなった親の名義のままでは、実家を売ることはできません。売却の前に、相続人への名義変更（相続登記）を済ませておく必要があります。
また、2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前の相続も対象で、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。「売るのはまだ先」という場合でも、相続登記は早めに済ませておきましょう。
税金が大きく変わる「空き家の3,000万円特別控除」
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。親が長く住んでいた実家は、購入した時の金額が分からなかったり安かったりして、思った以上に税金が高くなることがあります。
そこで使いたいのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます（2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円まで）。主な要件は次のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋であること（マンションなど区分所有建物は対象外）
- 亡くなる直前まで親が一人で住んでいたこと（要介護認定などで老人ホームに入所していた場合も、一定の要件で対象になります）
- 相続した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震基準を満たすようにリフォームするか、家屋を取り壊して売ること（2024年1月1日以後の売却なら、売った翌年の2月15日までに買主側で耐震改修や取り壊しをした場合も対象）
- 2027年12月31日までの売却であること
例えば、お父さまが2025年に亡くなった場合、この特例を使うには原則として2028年12月31日までに売る必要がありますが、特例そのものの期限が今のところ2027年12月31日までとなっているため、実質的には2027年末までの売却が目安になります。「いつか売ろう」と思っているうちに期限が過ぎてしまうことがあるので要注意だヨ（ちゅい！）。
空き家のままにしておくリスク
誰も住まない実家をそのままにしておくと、次のような負担が続きます。
- 固定資産税や火災保険料、庭木の手入れなどの維持費
- 建物の傷みや、台風・地震による近所への被害の心配
- 管理が不十分な空き家として市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする特例が受けられなくなることがある
「思い出の家だから手放しにくい」というお気持ちはとても大切です。だからこそ、家族で早めに方針を話し合い、売る・貸す・残すのどれを選ぶかを決めておくことが大切です。
兄弟で分けるなら「売ってお金で分ける」方法も
相続人が複数いて実家を一人が引き継ぐのが難しい場合は、実家を売って、そのお金を分ける「換価分割」という方法があります。不動産を共有名義のまま残すと、将来売るときに全員の同意が必要になり、さらに次の相続で共有者が増えてしまうこともあります。
換価分割をするときは、遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」ことを明記し、相続人全員の共有名義、または代表者の名義で相続登記をしてから売却し、代金を分配します。分け方の書き方によっては、贈与税の問題が生じることもあるので、書類づくりは専門家と一緒に進めると安心です。
相続登記から売却代金の分配までまとめてサポート
司法書士の「遺産承継業務」では、戸籍の収集や相続人の確定、遺産分割協議書の作成サポート、実家の相続登記、預金の解約、そして売却代金の分配までを一つの窓口でまとめてお引き受けできます。売却は信頼できる不動産会社と、税金の申告は税理士と連携して進めます。
例えば、杉並区の実家を相続した、都外に住む3人兄弟のケース（イメージ事例）でも、遠方の方は郵送やオンライン面談でやり取りしながら、期限を意識したスケジュールで進められます。
よくある疑問（FAQ）
Q1：実家がマンションでも3,000万円控除は使えますか？
A1：この空き家の特例は、区分所有建物（いわゆる分譲マンション）は対象外です。ただし、ご自身が住んでいた家を売る場合の別の特例など、ほかに使える制度があるかもしれないので、税理士などにご確認ください。
Q2：親が老人ホームに入ってから空き家になっていました。対象になりますか？
A2：要介護認定などを受けて老人ホームに入所し、入所後も家を他の用途に使っていなかったなど、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。入所の時期や状況によって判断が分かれるので、早めにご相談ください。
Q3：まだ遺産の分け方が決まっていません。売却の準備はいつから始めればいいですか？
A3：分け方が決まっていなくても、戸籍の収集や相続人の確定、建物の建築年や登記の確認などは今から始められます。期限から逆算して、早めに動き出すことが大切です。
まとめと未来への提言
相続した実家の売却は、「相続登記」と「税金の特例の期限」という2つのポイントを押さえるだけで、結果が大きく変わります。そして、兄弟でどう分けるかを早めに話し合うことが、家族の関係を守ることにもつながります。
ご実家の今後について、家族で話したことはありますか？「まだ先のこと」と思っているうちに、期限は静かに近づいてきます。今日が、その話し合いを始めるきっかけになればうれしいヨ（ちゅいヨ！）。
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
相続空き家の譲渡では、特例の適用期限と、相続開始から3年目の年末という期限の両方を確認したうえで、相続登記・遺産分割・売却のスケジュールを組むことが重要です。当事務所では、遺産承継業務として相続登記から売却代金の分配までを一括でお引き受けし、1級FPとして売却後の資金計画や二次相続まで見据えたご提案を行っています。初回30分の無料相談やオンライン相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
住宅ローンの金利が上がる？「金利ある世界」で損をしないために知っておきたい大切なこと
大手銀が変動金利を0.25%引き上げ。家計への影響がいよいよ始まります。返済額は据え置きでも、借金が減りにくくなる「隠れたリスク」に要注意です。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
マイホームを検討中の方やローン返済中の方にとって、無視できないニュースが飛び込んできました。長く続いた「超低金利時代」がいよいよ幕を閉じようとしています。私たちの生活にどんな変化が起きるのか、専門家の視点から優しく解説するね。
大手銀行の変動金利がついに動き出した
大手銀行が住宅ローンの変動金利引き上げに踏み切りました。まず動いたのは三菱UFJ銀行と三井住友銀行の2行です。
2026年9月から三菱UFJ銀行は最優遇金利を0.25%引き上げ「1.195%」に、三井住友銀行も同様に「1.525%」へと改定します。みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行の3行は9月分こそ据え置きましたが、10月には足並みを揃えて引き上げる見通しだよ。これら大手5行の9月平均金利は、前月より0.1%高い「1.155%」となる計算です。
銀行が金利を上げる理由は、2026年6月の日銀の追加利上げ（政策金利1.00%）によって、銀行同士がお金を貸し借りする際の基準（短期プライムレート）が上がったからなんだ。ついに「金利ある世界」が到来し、現役世代の負担増が現実味を帯びてきたね。
「毎月の返済額が変わらない」に隠された落とし穴
変動金利を利用している人の約8割が注意すべきなのが、返済内訳の変化という「見えないリスク」です。
多くの変動金利には、金利が上がっても5年間は毎月の返済額を変えない「5年ルール」があります。一見、家計に優しい仕組みに思えますが、実はここに落とし穴があるんだ。毎月の支払額が変わらなくても、その中身は「利息」の支払い分が増え、その分だけ「元金（借金そのもの）」に充てられる金額が減ってしまうんだよ。
つまり、元金の減るペースが以前よりも確実に鈍くなるということ。借金がなかなか減らないまま、最終的な支払い総額だけが膨らんでいく長期的なリスクを、FPの視点からもしっかり意識してほしいな。
若い世代と「頭金ゼロ」の危うい関係
最近の30代・40代の住宅購入には、ある危うい特徴が見られます。物件価格の高騰もあり、十分な頭金を用意せずに家を買う人が増えているんだ。
調査データによると、30代の住宅購入者のうち頭金が「1割以下」または「ゼロ」の人は合計で67%にも達しているよ。中には「手元資金は投資に回して資産形成をしたいから、あえてフルローンを組む」という戦略をとる人もいるけれど、金利上昇局面ではその考え方も見直しが必要。借入額が大きいほど金利上昇のダメージを直接受けるから、無理なレバレッジは禁物だね。
返済期間50年！「超長期ローン」は救世主か？
毎月の返済額を抑えるために、返済期間を40年や50年に延ばす「超長期ローン」への関心が高まっているよ。モゲチェックの調査では、直近1年で借りた人の約7割が50年ローンへの借り換えに関心を示しているんだ。
確かに月々の負担は減るけれど、司法書士やFPの立場から言えば慎重になってほしいな（ちゅいヨ！）。
- 最終的な支払い利息が大幅に増えてしまう。
- 金利変動のリスクを50年という超長期にわたって背負い続ける。
目先の支払いやすさだけで選ぶと、老後の資金計画を圧迫する可能性があるよ。
これから家の値段はどうなる？
金利が上がれば、不動産価格には「下落圧力」がかかるのが一般的です。専門家の分析では「金利が1%上昇すると価格は15%下落する」とも言われているんだ。
実際、市場にはすでに変化が出始めているよ。東京カンテイの調査によると、2026年7月の都心6区の中古マンション売り出し価格は前月比で1.7%下落し、上昇に一服感が見られるね。今後は、資産価値が落ちにくい都心部と、価格調整を受けやすい郊外とで「二極化」がさらに進む可能性が高いと考えられます。
よくある疑問（FAQ）
Q1：今すぐ固定金利に切り替えたほうがいいの？
A1：固定金利もすでに上昇しています。大手5行の10年固定型は平均3.786%で、この1年で1.68%も上がったんだ。今の残高や残りの期間を考慮して、慎重にシミュレーションする必要があるよ。
Q2：金利が上がると具体的にいくらくらい支払いに差が出るの？
A2：5000万円を35年で借りる場合、金利上昇の影響で毎月の負担は1万1000円から、場合によっては4万7000円ほど増える試算が出ているんだ。
Q3：これから家を買う人は何を基準に選べばいい？
A3：今後は「二極化」が激しくなるから、単に安いからと郊外を選ぶのではなく、将来の資産価値（売却しやすさ）を重視しよう。下落圧力がかかる時期だからこそ、価格交渉もしっかり行う強気な姿勢も大切だよ。
まとめと未来への提言
金利が上がることは、家計の健康診断をする良いチャンス。怖がるだけでなく、今の収支や将来のライフプランをあらためて見直してみよう。
「もし金利がさらに上がっても、笑顔で暮らしていける計画になっているかな？」そう自分に問いかけて、具体的な対策を考えていこうね。賢く備えて、「金利ある世界」を一緒に乗り越えていきましょう（ちゅいヨ！）。
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
金利上昇局面では、住宅ローンの返済計画だけでなく、保有不動産の資産価値を冷静に見極める必要があります。特に借入比率が高い世帯は、金利上昇による元金返済の遅れを補うための繰り上げ返済や、ライフプランに合わせたローンの借り換えを早めに検討すべきです。日銀による相次ぐ利上げという金融政策の転換を機に、家計のレジリエンス（回復力）を高める資産防衛策を講じてください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
銀行も不動産も“まるごと”お任せ！忙しい家族を救う司法書士の「遺産承継業務」とは？
相続手続きは、銀行・不動産・証券など窓口がバラバラで、平日に何度も足を運ぶ必要があります。司法書士の「遺産承継業務」なら、相続人の代わりに手続きを一つの窓口でまとめて進められます。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
井の頭公園の木々が色づき始めるこの季節、ご相談で一番よく聞くのが「親が亡くなって、何から手をつけていいか分からない」という声です。特に、遠方に住んでいて東京の実家の手続きが進まない方や、平日は仕事で銀行や役所に行けない方にとって、相続手続きはとても重い負担になります。今日は、そんな忙しいご家族の強い味方になる、司法書士の「遺産承継業務」について、皆さんにもわかるようにやさしく解説するヨ。
相続手続きは「窓口の多さ」と「期限」が大変
ご家族が亡くなると、まず亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めて、相続人が誰かを確定させる必要があります。そのうえで、預貯金の解約や名義変更、不動産の相続登記、証券口座の移管など、財産ごとに別々の窓口で手続きを進めなければなりません。
銀行が3つ、証券会社が1つ、不動産が2か所あれば、それだけで6つの窓口とのやり取りが発生します。しかも、多くの金融機関は平日の日中しか手続きできず、必要書類も少しずつ違います。
さらに、相続には期限のある手続きがいくつもあります。
- 相続放棄・限定承認の判断：相続の開始を知った時から3か月以内
- 亡くなった方の所得税の準確定申告：相続の開始を知った日の翌日から4か月以内
- 相続税の申告・納付（必要な場合）：亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内
- 相続登記：不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
「気づいたら期限が迫っていた」とならないよう、全体の段取りを早めに組み立てることが大切なんだ（ちゅい！）。
相続登記の義務化で「放っておけない」時代に
2024年4月1日から、相続登記が義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前に発生した相続も対象で、こちらは原則として2027年3月31日までに登記する必要があります。
また、2026年2月2日からは、亡くなった方名義の不動産を全国から検索して一覧にできる「所有不動産記録証明制度」が始まりました。相続人も請求できるので、「実家以外にも土地があったかもしれない」という不安の解消に役立ちます。さらに2026年4月1日からは、住所や氏名が変わったときの変更登記も、変更から2年以内の申請が義務になっています。
ルールがどんどん新しくなる今こそ、専門家と一緒に進める安心感が大きくなっているんだヨ。
司法書士の「遺産承継業務」でできること
遺産承継業務とは、相続人の皆さんからのご依頼を受けて、司法書士が相続財産の管理や名義変更、解約・分配などの手続きをまとめて行うサービスです。司法書士法施行規則第31条で、司法書士が他人の財産の管理・処分を行う業務として認められています。
具体的には、次のような手続きを一つの窓口で進めます。
- 戸籍の収集と相続人の確定、法定相続情報一覧図の取得
- 財産の調査と財産目録の作成（所有不動産記録証明制度の活用を含む）
- 遺産分割協議書の作成サポート
- 預貯金の解約・払い戻し、証券口座の移管
- 不動産の相続登記
- 相続人の皆さんへの遺産の分配
ご家族は、司法書士からの報告を受けながら、署名や押印など必要な場面だけご協力いただく形になります。相続税の申告が必要な場合は税理士と、相続人同士で争いがある場合は弁護士と連携して進めます。
こんなご家族にこそ選ばれています
遺産承継業務は、特に次のようなご家族に向いています。
- 遠方に住んでいて、東京の実家や口座の手続きに何度も来られない
- 平日は仕事で、銀行や役所の窓口に行く時間が取れない
- ご高齢の配偶者が一人で手続きを抱えている
- 銀行口座や証券口座、不動産が複数あって整理しきれない
- 相続人同士の仲は良いけれど、誰か一人に負担が偏るのは避けたい
例えば、地方に住む50代のご兄弟が、杉並区の実家と都内3つの銀行口座の相続でお困りになったケースを考えてみましょう（イメージ事例）。ご兄弟それぞれが仕事を休んで東京に何度も来るのは大変です。司法書士が窓口になれば、書類のやり取りは郵送やオンライン面談が中心になり、ご家族の負担は大きく減らせます。
よくある疑問（FAQ）
Q1：銀行の手続きだけ、不動産の登記だけをお願いすることもできますか？
A1：はい、できます。相続登記だけのご依頼も承っています。財産が多い場合や、手続きの窓口を一本化したい場合に、遺産承継業務としてまとめてお任せいただく形がおすすめです。
Q2：相続人同士で意見が分かれている場合も頼めますか？
A2：遺産承継業務は、相続人の皆さんの合意をもとに手続きを進めるサービスです。すでに争いになっている場合や、交渉が必要な場合は、司法書士は代理人になれないため、弁護士へのご相談をご案内します。
Q3：遠方に住んでいても依頼できますか？
A3：はい。オンラインでのご相談や郵送でのやり取りにも対応しています。東京の実家やご家族の口座の手続きを、全国どこからでもご依頼いただけます。
まとめと未来への提言
相続手続きは、悲しみの中で、たくさんの窓口と期限を同時に抱える大変な作業です。そして、相続登記の義務化など、ルールも年々変わっています。
「自分たちだけで頑張らなければ」と思い込まず、手続きの専門家に任せるという選択肢があることを、ぜひ覚えておいてください。あなたのご家族にとって、一番負担の少ない進め方はどんな形でしょうか（ちゅいヨ！）？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
遺産承継業務は、相続人の皆様の時間的・精神的なご負担を軽減するとともに、期限管理や手続きの漏れを防ぐ点に大きな意義があります。当事務所では、司法書士としての法的手続きに加え、1級FPとして相続後の資産の活かし方や二次相続まで見据えたご提案を行っています。初回30分の無料相談やオンライン相談も承っておりますので、「何から始めればよいか分からない」という段階でもお気軽にご相談ください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
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1億4000万円超の新築バブルを回避！2027年度フラット35拡充で中古住宅が賢い選択に
2027年度から、子育て世帯の中古住宅購入で金利がさらに下がる新制度が始まる見通しです。ポイント制度の組み合わせで、当初5年間の金利を最大1%引き下げ可能です。
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
井の頭公園を散歩するご家族や、西荻窪の閑静な住宅街で家探しをしている方々から、最近「家が高すぎて手が出ない」という悩みをよく聞くんだ。それもそのはず、東京23区の新築マンション平均価格は過去最高を更新し続けているからね。さらに追い打ちをかけるように、2026年9月のフラット35の金利は年3.46%に達したんだ。長期金利もおよそ30年ぶり（1996年以来）に3%台に乗り、歴史的な金利上昇局面にあることを示しているよ。
そんな厳しい時代だからこそ、国が中古住宅を選ぶ子育て世代を強力にバックアップする方針を固めたんだ。この記事では、2027年度から予定されている最新の金利優遇策について解説するね。
中古住宅を選ぶ子育て世帯への強力な追い風
国土交通省は2027年度の予算概算要求に、住宅ローンの金利を引き下げるための原資として290億円を盛り込んだんだ。なぜ今、これほど大きな予算を投じて中古住宅を推しているのか。それは、新築物件が一般の家庭には手の届かないレベルまで値上がりしているからなんだ。
「東京23区の2026年1～6月の新築分譲マンション平均価格は前年同期比9%上昇の1億4249万円と過去最高だった」
この驚きの数字を見て、広い家が必要な子育て世代が新築をあきらめざるを得ない状況を国も重く受け止めているんだよ。だからこそ「新築一辺倒ではなく、質の良い中古住宅を賢く選んでほしい」という強いメッセージが込められているんだね。物価高で家計が大変な今、中古住宅という選択肢はこれまで以上に現実的で賢い判断になっているんだよ（ちゅいヨ！）。
賢く使うためのポイント制度の仕組み
フラット35の金利優遇は「ポイント制」で決まる仕組みになっているんだ。ここは少し複雑だけど、1級FPの視点でわかりやすく整理するね。
- 合計ポイントに応じて、借り入れ当初の金利が下がります。
- 1ポイントにつき、年0.25%の金利が引き下げられます。
- 最初の5年間の引き下げ幅は、最大4ポイント分（年1%）が上限です。
- もしポイントをたくさん獲得して余ってしまっても、その分は次の5年間に繰り越して使えます。
この「ポイントの繰り越し」ができる仕組みは、長期的な返済計画を立てる上でとても有利なんだよ。
新旧メニューの組み合わせで広がる可能性
2027年度に新設されるメニューの素晴らしいところは、今ある「子育てプラス」や「中古プラス」といった既存のメニューと併用できる方向で検討されている点なんだ。
例えば、こんなシミュレーションを考えてみよう。
- お子さんが2人いる場合（子育てプラス）：2ポイント
- 質の高い中古住宅を選んだ場合（中古プラス）：1ポイント
- 2027年度新設の中古住宅メニュー：1ポイント
- 合計：4ポイント
これで上限の「金利1%引き下げ」に手が届くことになるんだね。自分たちの家族構成や住まいの性能に合わせてポイントを積み上げられるのが、この制度の面白いところなんだよ。まさに、これからの多様なライフスタイルに寄り添った柔軟な仕組みだと言えるね（ちゅいヨ！）。
よくある疑問（FAQ）
Q1：新しい制度はいつから始まりますか？
A1：2027年度からの開始を目指して準備が進められています。具体的な利用条件や詳しいルールについては、2026年末までに決まる予定です。
Q2：金利はどれくらい下がりますか？
A2：複数のメニューを組み合わせることで、最大で年1%の引き下げが上限となります。金利上昇局面において、1%の引き下げは返済総額に大きな差を生むよ。
まとめと未来への提言
新築マンションが1億4000万円を超え、金利も30年前の水準に戻りつつある今、住宅選びの戦略をアップデートする時期が来ているんだ。2027年度から拡充されるフラット35の優遇策は、中古住宅という選択をより魅力的なものに変えてくれるはずだよ。
金利上昇という大きな波は止められないけれど、国の制度を賢く使えば、自分たちの理想の暮らしを守ることは十分に可能なんだ。
皆さんは、これからの数年で変わる住まいの支援制度を、自分たちの人生設計にどう組み込んでいきたいかな？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
住宅購入は単なる住居の確保ではなく、将来の相続や資産形成に直結する極めて重要な経済活動です。金利上昇局面にあるからこそ、最新の優遇制度を正確に把握し、長期的な視点で無理のない資金計画を立てることが不可欠です。制度の変わり目をチャンスと捉え、資産価値の下がりにくい住宅選びを心がけましょう。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
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対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
