こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
上空から街のマンションを眺めていると、最近気になる不穏なニュースを耳にしたんだ。 「うちは管理会社に任せているから安心」と羽を休めているあなた、その油断が危ないかもしれないよ！ 実は、知らないうちに大切なマンションの「貯金（修繕積立金）」を狙う影が、法改正の波に乗って忍び寄っているんだ。今日は、あなたの「大切な巣」を守るためのお話を、しっかり届けるね。
知らない間に決まっていた？「国内管理人」という新しい仕組み
今年の4月から、マンションに関する法律（区分所有法）が改正されて「国内管理人」という新しい制度が始まったんだ。
これは、海外に住んでいるマンションオーナーが急増していることが背景にあるよ。国土交通省の調査によると、東京23区の一部の区では、新築マンションの約10％を海外居住者が購入している例もあるんだって。 持ち主が海外にいると、大規模修繕などの大事な話し合い（総会）で連絡が取れず、多数決が進まないという困った問題が起きていたんだね。そこで、海外オーナーに代わって、国内で議決権を使ったり連絡を受けたりする「窓口」として、国内管理人を置けるようになったんだ。
「話し合いが進むなら便利だね」と思うかもしれないけど、実はこれ、ルール作りを間違えると大変なことになるんだ。実際、今年の5月末には都内の築10年ほどのマンションで、この制度の危うさを巡って総会が紛糾し、決議が延期されてしまった例もあるんだよ。
「合法的ななりすまし」が起きるリスク
この制度の最大の問題は、法律の中に「どんな人が国内管理人になれるか」という資格制限がほとんどないことなんだ。
個人だけでなく「法人（会社）」も国内管理人になれるんだけど、ここが一番の落とし穴。例えば、多額の工事費用が動く大規模修繕で利益を得たいと考えている工事関係者が、海外オーナーの「管理人」として入り込んだらどうなるかな？ その業者は、自分たちの会社に有利な高い工事を、オーナーの代わりに「賛成！」と決めてしまうかもしれないんだ。
マンション管理の専門家、土屋輝之氏はこう警鐘を鳴らしているよ。
「『合法的ななりすまし』のような形になりかねない」
ぶん吉が「鋭い視点」で分析すると、これが恐ろしいのは、彼らが「法的に無敵な代理人」になってしまうことなんだ。 ただの「なりすまし」なら詐欺として追い出せるけど、国内管理人は法律で認められた正当な立場。一度その業者が判を押して契約が決まってしまえば、後から「怪しい」と気づいても、その契約はマンション全体の義務として重くのしかかってくるんだよ。
「義務化」という名の落とし穴
最近、一部のマンションでは、この国内管理人を置くことを規約で「義務」にしようとする動きがあるんだ。
管理会社から「法律が変わったから、規約にも義務だと書きましょう」と言われると、つい納得しそうになるよね。でも、急いで義務化してしまうと、海外転勤などで時間がないオーナーが、中身をよく吟味しないまま「とりあえず」で怪しい利害関係者に管理を任せてしまう危険があるんだ。
便利そうなエサの裏には、鋭い釣り針が隠れているかもしれない。安易な「義務化」には慎重な目を持つことが大切だよ。
自分たちのマンションを守るための具体的な一歩
大切な「巣」を業者の食い物にされないために、今すぐできる対策を整理したよ。
まず知っておいてほしいのは、国が用意している「標準管理規約（ひな型）」だけでは、このリスクを防ぐには不十分だということ。自分たちのマンション独自の守りが必要なんだ。 専門家の篠原みち子弁護士や土屋氏のアドバイスを参考に、次のアクションを考えてみてね。
- 管理規約の中に「マンションの管理や修繕に利害関係がある人を国内管理人に選ぶことを禁止する」というルール（細則）をはっきり書き加えること。
- いきなり制度を導入する前に、まずは海外オーナーの「実効性のある連絡先」を把握して、名簿を最新にすることから始めること。国内管理人はあくまでそれを補うためのものだと考えよう。
- 法改正に伴う規約改正は項目が多いため、他の修正事項に紛れて、こっそり「国内管理人」の危ない条項が紛れ込んでいないか、総会資料を隅々までチェックすること。
「鳥の目」で全体を俯瞰して、おかしな点がないか見極めることが大切だよ！
よくある疑問（FAQ）
Q1 国内管理人は誰でもなれるの？
A1 今の法律や国のガイドラインでは特別な制限がなく、法人もなることができます。だからこそ、自分のマンションの規約で「利害関係者はNG」といった独自の出入り禁止ルールを作っておく必要があるんだ。
Q2 もう規約を変えてしまった場合はどうすればいい？
A2 もし既に導入されていたり、義務化されていたりしても諦めないで！リスクがあると感じたら、規約を「再改正」するための議論を管理組合で早めに始めよう。早めの対策が、将来の修繕積立金を守ることにつながるよ。
まとめと未来への問いかけ
マンションは、そこに住むみんなの大切な財産。 国内管理人制度は、所在不明オーナー問題を解決する便利な道具になる反面、ルール作りを怠ると、知らないうちに外から資産をつつかれ、食い荒らされる武器にもなりかねないんだ。
「うちは大丈夫」と羽を休めずに、一度マンションの管理規約のページをめくってみて。あなたのマンションの未来を守る一歩は、規約の小さな一行を確認することから始まるんだよ。 みんなのマンションの規約、本当に今のままで大丈夫かな？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
今回の法改正で導入された「国内管理人」制度は、所在不明の所有者問題を解決する一助となる利便性の高い仕組みです。しかし、記事で触れた通り、現状の法律や標準的な規約案では、受任者の適格性についての制限が不十分な側面は否めません。
マンション管理組合としては、利便性を享受しつつも、利益相反が生じないような独自の防衛策を規約に盛り込むことが、長期的な資産価値の維持には不可欠です。制度のメリットとリスクを冷静に比較し、自身のマンションに最適な運用ルールを検討してください。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
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