首都圏マンションがついに1億円突破？狭くなる「億ション」と賢い住まい選びのヒント

2026/08/25

首都圏の新築マンション平均がついに1億円を突破。23区は1.4億円超えだよ。

価格高騰で部屋が狭くなる「狭小化」が進み、共働き世帯も新築離れを始めているよ。

こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。

高嶺の花になった新築マンション

都心の便利でオシャレなマンションに住むのは、多くの人の憧れだよね。でも最近、ニュースやチラシを見て「えっ、こんなに高いの？」とびっくりしたことはないかな？これまでは頑張れば手が届くと思っていた新築マンションが、いまや普通の会社員家庭には手の届かない、まさに雲の上の存在になりつつあるんだ（ちゅいヨ）。

不動産は一生に一度の大きな買い物。そして、いつかは「相続」として次の世代に引き継ぐ大切な資産でもあるんだよ。だからこそ、今の市場で何が起きているのか、賢い文鳥の視点で分かりやすく解説するね。

平均価格がついに大台の1億円へ

不動産経済研究所の発表によると、2024年1月から6月の間に首都圏で売り出された新築マンションの平均価格は、1億135万円になったんだよ。前年と比べると13%も上がっていて、ついに大台の1億円を突破しちゃったんだ。

特に東京23区の上がり方はすごくて、平均価格は1億14249万円。1973年に調査を始めてから、一番高い数字なんだって。一方で、埼玉県だけは6469万円と少しだけ値下がり（1%減）しているんだ。地域によって、価格の動きに大きな差が出ているのが今の特徴だね。

広さよりも価格調整が優先される時代

値段が1億円を超えているのに、実は中身が以前よりも狭くなっている「狭い億ション」が増えているのも大きな問題なんだ。

2025年に完成するマンションの平均的な広さは、68平方メートルになると予想されているよ。これは、10年前と比べると15%も小さくなっているんだ。100平方メートルを超える物件も珍しくなかった2000年代前半と比べると、なんと3割も狭くなっているんだよ。

実はもっと驚きの事実があるんだ。今の23区の単価で「70平方メートル」の広さを確保しようとすると、単純計算で1億5582万円もかかってしまうんだよ。

昔は国が「3人家族なら70平方メートルくらいは必要だよね」という目安（指針）を作っていたんだけど、最近のマンションがあまりに高くて狭くなり、現実と合わなくなったから、その指針自体が削除されてしまったほどなんだ。

「高くなりすぎて買い手がつかないことを避けようと、面積を縮小して価格を調整する動きがある」

不動産の専門家も、このように分析しているんだ。値段をこれ以上上げないために、あえて部屋を狭くして売るしかないという、作る側の苦しい事情が見えてくるね。

パワーカップルすら新築を諦め始めた

これまでは、夫婦合わせて年収が1500万円くらいある「パワーカップル」と呼ばれる人たちが、都心のマンションを買う主役だったんだ。でも、そんな彼らですら新築マンションを諦める動きが出始めているよ。

例えば、ある30代の夫婦は、これから子供が生まれて奥さんが産休や育休に入ることで、一時的に収入が減ることを見越して、当初の希望だった都心の新築マンションを断念したんだって。代わりに、練馬区にある約8000万円の一戸建てを選んだという事例もあるよ。

実際に、新築マンションの売れ残っている数は「6,389戸」にまで増えていて、市場にはちょっとした「危険信号」が灯り始めているんだ。

デベロッパーの工夫と西荻窪の事例

マンションを作る会社も、ただ高く売っているわけではなくて、色々な工夫をしているんだよ。例えば、家の中の廊下をできるだけ短くして、その分リビングを広く見せるような設計を工夫したりしているんだ。

ぼくの住んでいる杉並区の西荻窪にある「イノバス西荻窪」という物件も、そんな工夫の一つだね。建設費や地価が上がる中でも、住む人が実際に手が届く価格を目指して、無駄な空間を減らす努力がされているんだ。地元の物件が今の時代に合わせて頑張っているのを見ると、ぼくも応援したくなっちゃうな（ちゅいヨ）。

よくある疑問（FAQ）

Q:なぜこんなに価格が上がっているの？

A: マンションを建てるための土地を手に入れるのが難しくなっていることや、建物を建てるための材料費、そして職人さんの人件費が値上がりしていることが主な原因だよ。

Q: これから新築マンションは買い時なの？

A: 売れ残っている物件も増えてきているから、焦る必要はないよ。無理なローンを組むのは一番危ないから、将来の教育費や老後の生活費、そして将来の相続まで見据えた、余裕のある計画を立てることが何より大切だよ。

これからの住まい選びに大切なこと

「新築だから」「都会だから」といった見栄やイメージだけで選ぶのではなく、自分たちが30年後、50年後にどんな暮らしをしていたいのか、ライフスタイルに合わせて柔軟に考えることが大切だね。中古マンションを自分好みにリフォームしたり、少し郊外の戸建てに目を向けたりするのも、家族の未来を守るための立派な選択肢だよ。

あなたは、広さと場所、どちらを優先して未来を選びますか？

専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）

住宅ローンを組む際は、銀行が「貸してくれる額」ではなく、金利上昇や生活の変化に耐え「返せる額」を見極めることが不可欠です。住宅購入はゴールではなく、その後の人生を支える基盤です。人生の三大資金である教育・老後資金とのバランスを、長期的な視点で冷静にシミュレーションしましょう。