今のマンション市場で起きていること
こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
「最近のマンションは高すぎて、もう自分たちの手には届かない……」と、諦めモードの方も多いのではないでしょうか。これまで「右肩上がり」が当たり前だった東京のマンション市場ですが、今、その流れに大きな変化が起きているんです。
実は、もう一生上がらなさそうだった都心のマンション価格が、少しずつ下がり始めています。「高すぎて誰も買えない」という限界点が、ついにやってきたのかもしれません。不動産市場の裏側で今何が起きているのか、ぼくがわかりやすく解説するね（ちゅい！）。
一般の人には「高嶺の花」になりすぎた
これまで都心のマンション価格を押し上げてきた勢いが、ついに限界を迎えつつあります。
現在、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の中古マンション平均希望売り出し価格は、驚きの1億8512万円。一方で、いわゆる「パワーカップル（夫婦共に年収700万円・世帯年収1400万円）」であっても、現実的な住宅ローンの予算は7000万〜9800万円程度です。市場の価格と、実際に住みたい人が出せる金額の間に、あまりにも大きな開きが出てしまいました。
ライフルホームズ総研の中山登志朗さんは、現在の状況を次のように分析しています。
都心の実需層の購入価格は現在、1億1000万〜1億2000万円が上限になっているようだ
どれだけ都心に住みたくても、普通の共働き世帯が「買える限界」を数千万円もオーバーしてしまったことが、価格下落の大きな要因になっています。
投資家たちが「今は買いじゃない」と判断し始めた
これまでは、自分で住む人だけでなく、投資家や富裕層も積極的にマンションを購入して価格を押し上げてきました。しかし、その動きにもブレーキがかかっています。
大きな理由は「金利の上昇」です。金利が上がると、銀行からお金を借りてマンションを買い、それを人に貸し出して利益を得るというビジネスの旨みが減ってしまいます。また、これまでは「持っていればすぐ値上がりする」という期待がありましたが、価格が頭打ちになったことで、短期間で転売して利益を出すことも難しくなりました。
特に、8000万〜2億円程度の物件のうち、どこにでもあるような「希少性が高くない物件」から、価格の調整が始まっているんだ。
「売り出し中」の物件がどんどん増えている
「価格が下がっている」ことを裏付ける、衝撃的なデータが出ています。
現在、都心6区で売りに出されている物件の数は5093戸（6月時点）に達し、ついに5000戸の大台を突破。過去最高水準となっています。つまり、買い手が見つからず、市場に物件がダブついている状態なんだね。
さらに驚きなのが、直近3カ月以内に「値下げ」をした物件の割合です。都心6区では、売り出し中の物件の半分以上（50.9%）が価格を引き下げています。このように売り手の過半数が値下げを余儀なくされるのは、リーマン・ショックの影響があった2008年12月以来の非常に珍しい現象です。
これまでは「相場より高くても売れるだろう」という強気な「チャレンジ価格」がまかり通っていましたが、もはやそんな強気は通用しない時代になったと言えるね。
都心の代わりに「少し離れたエリア」が人気に
都心の価格が調整に入る一方で、少し離れたエリアでは今も値上がりが続いています。
ぼくのホームグラウンドである杉並区や西荻窪を含む「城西・城南エリア（品川・目黒・大田・世田谷・中野・杉並）」の平均価格は、前月比1.1%アップの1億794万円。また、足立区や江戸川区などを含む「城北・城東エリア」も上昇傾向にあります。
これは、都心が高すぎて買えなくなった人たちが、「自分たちが実際に住むための場所」として周辺エリアに目を向けているからです。投資目的ではなく「実際に住むための需要（実需）」が、これらのエリアの価格を支えているんだね。ぼくたちの住む街の価値がしっかり評価されているのは、なんだか嬉しいちゅい！
よくある疑問（FAQ）
Q1 都心のマンションはこれからもっと安くなるの？
A1 「何でも値上がりする」というボーナスタイムは終わったと言えるね。買い手が見つからずに値下げする物件が増えているから、特に「どこにでもあるような普通のマンション」については、今後もじわじわと価格調整が続くと予想されるよ。
Q2 今はマンションを買うのを待ったほうがいい？
A2 投資目的の人は今はとっても慎重になっているよ。自分が住むために探しているなら、値下がりし始めた都心を粘り強くチェックするか、あるいは実需に人気で価格が下がりにくい周辺エリアで探すのが賢い選択かも。 あと、相続対策でマンション購入を考えている人は要注意！市場価格が下がると、相続税評価額との「節税の差」が縮まることもあるから、資産圧縮の効果を今まで以上にシビアに見極める必要があるんだ（相続専門の文鳥としてのアドバイスだちゅい！）。
まとめ これからのマンション選びで大切なこと
今回のデータをまとめると、東京のマンション市場は「都心は値下がり、周辺エリアは値上がり」という、場所によって動きがバラバラになる時代に突入しました。
「都心のブランド」というだけで盲目的に買う時代は終わり、これからは「実際に住みやすいかどうか」という実需の視点がより重要になります。このような市場の変化の中で、あなたは「ブランド（場所）」と「無理のない価格」、どちらを優先してこれからの住まいを選びますか？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
不動産市場が大きな転換期を迎えている今、これまで以上に「資産価値の見極め」が重要になります。一過性の値上がり期待に頼るのではなく、家計に無理のない資金計画を立てることが大原則です。
また、不動産は購入して終わりではありません。将来の相続を見据えた際、市場価格と路線価等の評価額の乖離がどう変化するか、また「いざという時に貸せる・売れる」という流動性を保てる物件かどうかを、より厳しくチェックすべき時期に来ています。専門家を交え、長期的な視点での物件選びを心がけましょう。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都西荻窪・吉祥寺エリアを中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
