地価上昇が招く「住まいの格差」：東京で今起きていること

2026/04/24

地価上昇で東京の住みやすさが変わり、家計の格差がさらに広がっています。

普通に働く人が都心に住めなくなることで、社会のつながりが壊れる恐れがあります。

こんにちは！相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。

最近の東京の地価、あまりの上がり方にボクの自慢の羽も逆立っちゃうくらい驚いているちゅい！昔に比べて、自分たちにぴったりの家を見つけるのが本当に難しい時代になったと感じている今日このごろです。

東京23区の地価が18年ぶりの高水準に

今年1月の公示地価が発表されました。全国的に5年連続で上がっていますが、特に東京23区の住宅地は前年より9.0%も上昇し、なんと18年ぶりの高い伸び率を記録したちゅいヨ！

なぜこんなに上がっているのでしょうか。背景には、夫婦でしっかり稼ぐ共働き世帯が「便利な場所に住みたい」と願う強い需要や、建物を建てるための材料費や人件費といった建設コストの上昇があります。

さらに深い理由として、東京の産業がより高度なものへと進化し、都市としての魅力が高まったことで、世界中から人や仕事が集まり続けていることが挙げられます。東京が「稼げる街」として魅力的になればなるほど、皮肉なことに足元の土地の値段もどんどん押し上げられているのです。

普通に働く人が都心から離れざるを得ない現実

マンションの価格や家賃があまりに高くなり、普通の会社員やこれから家庭を持つ若い世代、そして資産形成が十分でない中年層が都心に住み続けることが困難になっています。

都心で家を買うのを諦めた人たちが賃貸物件に流れ、それがさらに家賃を吊り上げるという循環が起きています。その結果、中低所得の世帯は、高い住居費を払いきれず、都心から遠い郊外へと引っ越さざるを得ません。

ここには「負の連鎖」が隠れています。住む場所が遠くなれば通勤時間が増え、自由に使える時間が減る「時間貧困」の状態に陥ります。すると、スキルアップのための勉強や、地域での活動に充てる時間が奪われ、さらなる収入増や社会的なつながりを作る機会まで失われてしまうのです。

エッセンシャルワーカーと地域のつながり

私たちの生活を支えてくれる警察官、看護師、介護福祉士、お店の店員さんといった「エッセンシャルワーカー」と呼ばれる人々も、今の都心の家賃では住むことが難しくなっています。

これは欧米の大都市でも深刻な問題です。例えば欧州では、住宅価格の高騰に外国資本による不動産購入が加わり、自分たちの街に住めなくなった人々の不満が爆発して、社会を大きく揺るがす「ポピュリズム（大衆迎合主義）」の台頭を招いています。

日本でも、街を支える人がいなくなれば、地域の防犯や助け合いといったコミュニティが壊れ、ゴミの収集や夜間の安全確保といった街の機能そのものが低下してしまいます。ただ建物が新しく高級になる一方で、人々の温かなつながりや社会の安定が失われるリスクがあるのです。

持ち家がある人とない人の格差

物価が上がって家計が苦しくなる中で、家賃の上昇は「家を持っていない人」に大きな追い打ちをかけています。持ち家がある人はローンの支払いが終われば住居費を抑えられますが、賃貸暮らしの人は収入の多くを家賃に削られ続け、手元に残るお金（可処分所得）が減ってしまいます。

特に資産の少ない中年層や若い世代にとって、家賃の上昇は生活の質を直結して下げてしまう深刻な火種です。この状況について、専門家は次のような懸念を示しています。

住宅価格や家賃上昇が街の機能を低下させ、家計の格差拡大の新たな火種となって、社会の分断を深める恐れがある。

「どこに住んでいるか」「家を持っているか」という違いが、そのまま生活の豊かさや、将来への安心感の差に直結してしまっているのが今の現実です。

よくある疑問（FAQ）

質問1：地価が上がると、私たちの生活にどんな良いことがあるの？
回答：地価の上昇は、日本が長く続いた「デフレ（現金の価値が高く、物の価値が下がる状態）」から抜け出し、経済が動き出したサインでもあります。土地という「物の価値」が上がることは、国全体で見れば景気回復の象徴ですが、生活者にとっては住居費というコストが増える痛みを伴う側面が強いと言えます。

質問2：これから家を買うのは諦めたほうがいいの？
回答：価格が高いからといって、必ずしも諦める必要はありません。ただし、「資産価値が上がるから」という理由だけで無理なローンを組むのは禁物です。地価が上がれば固定資産税などの維持費も増えるため、見た目の資産は増えても手元の現金が足りなくなる「資産はあるがお金がない」状態になるリスクもあります。自分たちの生活を守れる健全な予算を立てることが、これまで以上に重要です。

まとめとこれからの視点

今回の地価上昇は、東京が世界から注目される活気ある街であることを示す一方で、住まいの格差という「影の部分」を鮮明に映し出しました。住居費の高騰は、単に家計を圧迫するだけでなく、私たちの街から多様な人々や大切なコミュニティを奪い、社会を分断してしまう可能性を秘めています。

地価が上がり続ける東京で、私たちはどのような街を目指すべきなのでしょうか。ただ高い建物が並ぶだけの街ではなく、街を支える人々が安心して暮らし続けられる場所であり続けるために、何が必要なのか。自分たちの街の未来について、一人ひとりが考え、声を上げていく時期に来ています。

専門家としての一言

不動産の価値が高まることは、バランスシート（資産状況）を強化する側面がありますが、家計管理においては「住居費負担率」を適正に保つことが最優先です。地価上昇に伴う税金や維持費の増大はキャッシュフローを圧迫するため、所有によるメリットと家計の柔軟性のバランスを慎重に見極める必要があります。特にこれからの住宅取得においては、物件の資産性だけでなく、長期的なライフプランに基づいた持続可能な資金計画が、将来の格差を乗り越える鍵となります。