貸すのは損？都心のマンション売却ラッシュが教えてくれる「今の正解」

2026/08/19

こんにちは！西荻窪・吉祥寺の相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）

マンションを所有しているみなさんは、今「このまま人に貸して家賃収入を得るべきか、それとも思い切って売ってしまうべきか」と悩んでいませんか？吉祥寺や西荻窪の街を飛びまわっている僕の目から見ても、最近の不動産市場には明らかな変化が起きています。これまで「資産として持ち続ける」のが王道だった東京のマンション市場で、多くのオーナーが「売却」へと一斉に舵を切り始めているのです。

賃貸よりも売却が選ばれている背景

不動産調査会社の東京カンテイが発表した最新データ（２０２５年１０～１２月期）を鳥の目で見ると、市場の動きがとてもはっきりわかります。

東京の主要エリアにある分譲マンションのうち、新しく賃貸に出された物件の数は１万５２３戸でした。それに対して、中古として売り出された物件の数は１万９７９７戸。なんと「売却」を選んだ人の数が「賃貸」の約２倍という圧倒的な差がついているのです。

全物件のうち賃貸に回された割合は３４.７％まで低下し、これは過去６年間で最も低い水準です。直近のピークだった２０２１年ごろは４６.５％の人が賃貸を選んでいたので、わずか数年で１１.８もスコアを下げたことになります。

東京カンテイの上席主任研究員、高橋雅之さんはこの状況を次のように分析しています。

「値上がり益は今が最大なのではないかと考え、築浅物件を中心に２４年後半から売却を選ぶオーナーが増えている」

プロの視点でも、今は「家賃をコツコツもらうより、売って利益を確定させるチャンス」だと判断されているのですね。

売却価格と賃料の伸びに大きな差

なぜこれほどまでに売却が選ばれているのでしょうか。その理由は、売却価格と家賃の「伸びしろ」の差にあります。

同じ時期のデータを比べると、中古マンションの売り出し価格は前の時期に比べて６.８６％も上昇しました。一方で、貸し出した場合の家賃（募集賃料）は、わずか０.０５％の上昇にとどまっています。

具体的な数字で見ると、その差は歴然です。

• 売却価格の平均（坪単価）：５１４万円
• 家賃の平均（１平方メートルあたり）：４５７３円

売却価格が猛烈な勢いで上がっているのに対し、家賃はほぼ横ばいの状態です。坪単価５１４万円という驚くべき高値がついている今、毎月の家賃で少しずつ回収するよりも、今すぐ売却して大きな利益を手にする方が賢い選択だと考える人が増えるのは当然のことかもしれません（ちゅいヨ！）。

市場を支える買い手の正体

「こんなに高くなって、一体誰が買っているの？」と不思議に思うかもしれませんね。現在の高値を支えているのは、主に次のような背景があるからです。

• 投資家や富裕層の存在：国内外の豊かな資金が、価値の落ちにくい東京の資産に集中しています。
• 政策による後押し：住宅ローン減税などの制度が、家を買いたい人の背中を押しています。

単なる一時的な流行ではなく、東京という場所の希少価値と、国のアシスト、そして投資マネーという強い需要が重なっているため、中古マンションの価格は高水準を維持できているのです。

よくある疑問（FAQ）

Q1今持っているマンションはすぐに売ったほうがいいの？

A1価格の伸びが家賃の伸びをはるかに上回っている今は、売却益を得る絶好の機会と言えます。特に築年数が浅い物件ほど、値上がり益を狙った売却が活発になっています。

Q2家賃はこれから上がらないの？

A2データ上、売却価格が約７％上がっているのに対し、家賃は０.０５％とほぼ動きがありません。家賃は急激には上がりにくい性質があるため、収益性で見ると売却の方が有利な局面が続いています。

Q3なぜ「貸す」ことをやめる人が増えているの？

A3 「今が値上がりのピークかもしれない」と考えるオーナーが増えているからです。将来の値下がりリスクを避け、利益が最大化している今のうちに手放そうという冷静な判断が働いています。

まとめと未来への問いかけ

今回の内容を振り返ると、東京のマンション市場は今、「貸す」から「売る」へと大きく姿を変えています。

• 賃貸割合は６年ぶりの低水準である３４.７％まで低下した。
• 売却物件の数は賃貸物件の約２倍に達している。
• 売却価格の上昇率が家賃の伸びを圧倒し、坪単価は５１４万円に達した。

あなたが大切に守ってきたそのマンション、もし「今この瞬間」が最も輝く価値を持っているとしたら、あなたならどうしますか？「いつか」ではなく「今」資産の形を見直すことが、あなたとご家族の未来をより豊かなものにするかもしれません。

専門家としての一言

現在の不動産市場は非常に活発ですが、特定の投資層や政策に依存している側面もあり、永遠に上昇が続く保証はありません。特に相続が絡む物件の場合、売却のタイミング一つで税負担や遺産分割の円滑さが大きく変わります。市場が過熱している今こそ、感情的な判断を避け、客観的なデータと将来のリスクを見据えた冷静な資産計画を立てることが重要です。