首都圏の中古マンションが「新築」より割高に？投資の常識が変わる最新データ

2026/05/23

首都圏の中古マンションは過去最高の割高感で、新築のPERを上回りました。 今は貸して稼ぐよりも、値上がりした後に売って利益を出す市場に変わっています。

こんにちは！相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。

「中古マンションなら、新築よりも安く買えてお得なはず」……そう思っていませんか？ところが今、首都圏の不動産市場では、その常識を根底から覆すような異変が起きているんです。中古物件の価格が上がりすぎて、投資としての効率が新築よりも悪くなっているという驚きのデータが出てきました。一体、何が起きているのか一緒に紐解いていきましょう。

投資の効率を測る「PER」というものさし

不動産投資の世界には「PER（マンションPER）」という指標があります。難しい言葉に聞こえますが、中身はとても簡単です。要するに「出したお金を、貸した時の家賃で回収するのに何年かかるか」を表す数字だと考えてください。

不動産調査会社の東京カンテイによると、2025年の首都圏中古マンションのPERは31.78倍でした。これは、なんと13年連続で上がり続けており、データが残っている2000年以降で最も高い数値です。

この数値が高いほど、投資したお金を取り戻すのに長い時間がかかることを意味します。つまり、「賃貸に出してコツコツ稼ぐ」という投資としての魅力が、歴史的に見てもかなり薄れてきているということなんです。

中古が新築を追い越してしまった驚きの理由

通常、マンションは新しいほど価値が高く、新築のほうがPERも高くなるのが普通です。しかし、今の市場では驚くべき逆転現象が起きています。

2025年の新築マンションのPERが30.46倍であるのに対し、中古は31.78倍。なんと、中古のほうが「割高」になってしまったのです。その差は1.32ポイントと、過去に例を見ないほど広がっています。

この背景には、新築マンションの供給が限られている（新しく建てられる数が少ない）という事情があります。新築が高すぎて手が出ない人たちが中古市場に流れ込んでいるだけでなく、都心の便利な場所にある中古物件に、お金持ちの投資家や買い取り専門の会社がこぞって手を出しています。その結果、中古なのに新築時以上の価格で取引されるという、不思議な状況が生まれているんだちゅい。

家賃は据え置きなのに物件価格だけが跳ね上がっている

なぜこれほどまでにPERが上がっているのでしょうか。それは、マンションの「価格」と「家賃」の上がり方に、とてつもない差があるからです。

データを見ると、首都圏の中古マンションの平均価格は前の年に比べて14.9％も上がりました。それに対して、貸した時の家賃はたったの2.8％しか上がっていません。東京カンテイの報告でも、次のように分析されています。

賃料上昇を上回るペースで価格が急騰し、PERが押し上げられた。

家賃が上がりにくいのは、借りる側の事情があります。物価は上がってもみんなの給料がそこまで増えていないため、家賃を高くしすぎると借り手がいなくなってしまうのです。家賃は据え置きなのに物件価格だけがどんどん高くなっている、これが今の市場の正体です。

都心の人気エリアは元を取るのに「一生」かかる？

特に都心の人気エリアでは、もはや現実離れした数字が出ています。駅別のPERランキングを見てみましょう。

最もPERが高かったのは「神谷町」で、なんと79.88倍でした。これは、首都圏の平均よりも投資の回収にさらに48年も長くかかる計算です。つまり、家賃だけで元を取ろうと思ったら、約80年……ほぼ一生かかってしまうということですね。

他にも「六本木一丁目」が62.24倍、「銀座」が60.25倍など、都心の超一等地は「賃貸で稼ぐには非常に効率が悪い場所」になっています。

「貸して稼ぐ」から「売って稼ぐ」への大転換

では、なぜ投資家たちはこれほど効率の悪い物件を買うのでしょうか。それは、今の市場が「いくらで貸せるか」ではなく「いくらで転売できるか」を狙うギャンブルのような性格を強めているからです。

実際に、新築で買われてから10年が経った中古マンションがいくらで売れているか（リセールバリュー）を調べたデータでは、首都圏の平均で買った時の「1.6倍」もの価格になっています。

東京カンテイの藤谷研究員は、今の状況をこのようにまとめています。

物件価格の上昇を受け、中古マンションは値上がり益を狙う市場になった。

毎月の家賃をもらうことよりも、将来もっと高い値段で転売することを目的にお金が動いているわけです。PERが高い（＝利回りが悪い）物件でも、それ以上の勢いで価格が上がるなら「買いだ」と判断されているんだね。

よくある疑問にぶん吉がお答えします

質問1：今から中古マンションを買うのは損なの？
回答：もし「家賃収入でコツコツ生活したい」と考えているなら、今の価格で買うのはかなり勇気がいります。元を取るのに32年もかかるからです。ただし、将来の値上がりを見越した「転売目的の勝負」なら話は別ですが、価格が下落した時のリスクは非常に大きいと言えるでしょう。

質問2：なぜ新築より中古のほうが投資効率が悪いの？
回答：新築マンションは数が少なすぎて、立地が良い中古マンションに人気が集中しすぎているからです。あまりの過熱ぶりに、中古物件の価格が「賃貸物件としての適正価格」を大きく超えてしまっているのが今の特異な状況なんだちゅい。

まとめ：これからのマンション選びで大切なこと

今回のポイントを振り返ってみましょう。

・首都圏の中古マンションの割高感（PER）は、2000年以降で最高になった。
・家賃がほぼ横ばいなのに、物件価格だけが急激に上がっている。
・都心部では家賃で元を取るのに60年〜80年もかかる場所がある。
・市場の主役は「家賃収入」から「売却益（転売）」にシフトしている。

これからは「自分が住みたいか」だけでなく、「将来売る時にどれだけの価値が残るか」をこれまで以上にシビアに考える必要がありそうです。

あなたは、元を取るのに32年もかかる投資をどう思いますか？単なるブームに乗るのではなく、冷静に見極める目が必要な時代になったのかもしれませんね。

専門家としてのアドバイス

現在のマンション市場は、実需（自分が住むための需要）を超えて、投資マネーが価格を強く押し上げています。PERが30倍超というのは賃貸利回りに換算すると3％程度であり、固定資産税や管理費を差し引くと手元に残る収益は極めて限定的です。今後は金利上昇のリスクや、数年後にいくらで売却できるかという出口戦略（売却計画）を、より慎重に見積もる必要があるでしょう。