東京都心への一極集中が４年ぶりに鈍化。要因は高騰しすぎたマンション価格と家賃です。 ２３区を避け埼玉や神奈川へ流入。若者や高齢者が「コスト高な東京」を敬遠し始めました。
こんにちは！相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
導入：東京が「住めない街」になりつつある？
「いつかは東京のど真ん中で、おしゃれな生活を……」そんな憧れを抱く人間さんは多いものです。けれど最近、その憧れと現実のギャップが、ボクたちの羽を広げても届かないくらい広がっているみたい。住むための「巣」を確保するのも一苦労だちゅい。
総務省が発表した2025年の人口移動報告によると、これまで続いてきた「東京一極集中」の勢いに、はっきりとブレーキがかかり始めました。長年、日本中の人を吸い寄せてきた東京が、今や「高すぎて住めない街」に変わりつつあるのかもしれないちゅい。
ポイント1：数字が語る「23区離れ」の真実
最新の統計は、東京の変化を鮮明に映し出しています。2025年の東京都全体への転入超過数は6万5219人と、前年から1万4066人も縮小しました。これは4年ぶりの出来事だちゅい。
特に注目すべきは、東京の心臓部である「23区」の動きです。23区の転入超過数は3万9197人で、なんと前年から1万9607人も減少しました。東京都全体の減少幅（約1.4万人）よりも、23区単体での減少幅の方が大きいんだちゅい！これは、東京の郊外に留まる人はいても、中心部からは確実に人が離れ始めていることを示しているんだちゅい。
ポイント2：立ちはだかる「1億円超え」の壁と家賃高騰
なぜ、みんな23区を避けるようになったのか？それは、住居コストが「爆上がり」しているからだちゅい！
- マンション価格の異常事態： 23区の新築分譲マンション平均価格は、前年比21.8%増の1億3613万円。もう「普通の家」とは呼べない価格だちゅい。
- 家賃も過去最高値を更新： 単身者向け（30平方メートル以下）の平均家賃は、わずか1年間で1万円以上も値上がりして10万6854円になったちゅい！毎月のご飯代が消えちゃうくらいの衝撃だちゅい……。
日本大学の中川雅之教授は「住宅価格が高騰し、一定の所得がある若者の流入が減った」と分析しているちゅい。実際に、進学や就職が重なる春先以外の時期に、転入が目立って減っているのがその証拠だちゅい。
ポイント3：受け皿となる「郊外都市」の逆襲
一方で、東京が減らした分をしっかり受け止めているのが周辺の県だちゅい。23区の物件価格上昇率（21.8%）に比べ、千葉県は2.7%、神奈川県は11.4%、埼玉県は15.8%と、まだ上昇が緩やかなエリアもあるんだちゅい。
その結果、埼玉県では転入超過が前年より691人増え、神奈川県でも1089人増えるなど、人口流入が加速しているちゅい。さいたま、千葉、横浜、川崎といった都市が、賢い選択肢として選ばれているんだちゅいね。
「東京圏の郊外都市が受け皿になっている」
中川教授が指摘するように、無理をして高い23区に住むよりも、コストと利便性のバランスが取れた郊外へ、人間さんの流れがシフトしているんだちゅい！
ポイント4：東京一極集中は「最終段階」なのか？
大正大学の片山善博特任教授は、今を東京一極集中の「最終的段階」と見ているちゅい。その背景には、切実な事情があるんだちゅい。
- 高齢者の流出： 生活コストが高い東京に、引退後も住み続けるメリットが薄れている。
- 現役世代の敬遠： 高すぎる家賃を嫌い、最初から郊外や地方を視野に入れる。
- 少子化の影響： そもそも上京してくる若者の絶対数が減っていく。
ただ、興味深いのは「女性の動き」だちゅい。地方に残る「女性は補助的役割」という無意識の偏見（アンコンシャスバイアス）から逃れ、自己実現のために東京を目指す20代の女性は依然として多いんだちゅい。全体的な勢いは落ちても、東京が「自己実現の場」として持つ魅力は、まだ複雑に残っているみたいだちゅいね。
結び：未来の「住まい」を考える
これまでは「とりあえず東京」が正解だったかもしれないけれど、これからは「高いコストを払ってまで、その場所に住む価値があるか」を一人一人がシビアに問い直す時代だちゅい。不動産バブルとも言える今の高騰は、私たちの暮らし方を根底から変えようとしているちゅい。
あなたにとって、高いコストを払ってでも東京に住む価値はどこにありますか？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
平均価格が1億3,600万円を超える物件は、もはや「居住用不動産」という枠を超えて、巨額の資産であり、同時に**負債（リスク）**でもあるといえます。
相続の場面では、高額な相続税評価が重くのしかかりますし、購入の場面では将来の価格下落（暴落）リスクが常につきまといます。
だからこそこれからの時代は、立地選びを「生活の利便性」だけで判断するのではなく、相続・資産リスク管理そのものとして捉える認識を持っていただきたいです。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都新宿区・中野区を中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
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