東京23区のマンションがついに「中央値」でも1億円突破。普通に暮らす私たちが知っておくべき現実

2026/04/10

23区の新築マンション価格の中央値が、2025年についに1億円を突破しました。 周辺エリアも急騰し、共働き世帯でも月31万円という重いローン負担が現実です。

こんにちは！相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。

結婚を機にマイホームを探し始めた高下さんの事例は、今の東京の厳しさを象徴しています。共働きの「パワーカップル」である彼女たちが、中央区や江東区を中心に10軒以上も物件を回ったにもかかわらず、予算と条件が合う家は見つかりませんでした。結局、購入を諦めて賃貸に住み続ける道を選んだのです。

「東京のマンションが平均1億円を超えた」というニュースを聞いても、これまでは「一部の富裕層が買う超高額物件が平均を釣り上げているだけでしょ？」と、どこか他人事に感じていたかもしれません。しかし、その「平均値のカラクリ」に隠されていた実態が、ついに剥き出しになってきました。

平均値の裏に隠れていた「中央値」も1億円の大台へ

2023年の時点では、平均値こそ1億円を超えていましたが、価格順に並べてちょうど真ん中に位置する「中央値」は8200万円でした。当時はまだ、1億円超えは一部の極端に高い物件による「特別な現象」と言える余地がありました。

しかし、2025年にはこの中央値が1億1380万円に達しました。わずか1年ほどで27％も上昇し、ついに「真ん中の順位」の価格までもが1億円を突破したのです。

みなさんにもわかるように説明すると、「平均値」は1件40億円もするような超高級マンション（例えば港区の三田ガーデンヒルズなど）に大きく引きずられてしまいます。一方で「中央値」は、100軒の物件を安い順に並べたときの50番目の価格を指します。つまり、中央値が1億円を超えたということは、東京23区で売り出されるマンションの「半分以上が1億円超え」という、逃れられない現実になったことを意味します。

不動産経済研究所による中央値は25年に1億1380万円となり、平均値から2年遅れて1億円を突破した。

かつての「狙い目エリア」がもはや穴場ではなくなった

ボクのように空を飛んで移動できればいいのですが、地面を歩く人間のみなさんにとって「穴場」だったエリアも、今や手の届かない空の上へと羽ばたいてしまいました。

特に変化が激しいのが、これまで「値ごろ」と言われていた地域です。 例えば墨田区。2024年まで5000万円台で推移していた平均価格が、2025年にはいきなり1億円の大台に乗りました。練馬区も、以前は5000万円台でしたが、今や9000万円弱まで跳ね上がっています。

現在、23区内で平均価格が8000万円を下回るのは「足立、葛飾、北」の3区のみ。建築費の高騰に加え、新しく建てられるマンションの数（供給戸数）自体が減っていることが、周辺エリアの価格を一気に押し上げています。

共働きでも厳しい？毎月31万円というローンの重圧

この中央値である1億1380万円の物件を、頭金なしの35年ローンで購入したとしましょう。毎月の返済額は約31万円にもなります。

毎月31万円という金額は、一般的な若手会社員の「手取り月収」を丸ごと飲み込んでしまうほどのインパクトがあります。夫婦二人の給料を合算してようやく返せるレベルであり、どちらかが働けなくなれば即座に破綻しかねない、綱渡りの生活を強いられることになります。

ちなみに大阪市の平均価格は5000万円超。東京の価格がいかに突出した「異常事態」にあるかがわかります。

東京への一極集中に変化の兆し？

このあまりの価格高騰は、人々の動きにも影響を与え始めています。東京都への転入超過数（入ってくる人が出ていく人より多い数）は4年ぶりに縮小しました。

かつて1990年代半ば、バブル後の地価上昇と景気低迷が重なった時期には、東京から出て行く人が上回る「人口流出」が起きました。マンション価格が上がりすぎ、もはや23区内に穴場がなくなった今、再び多くの人が東京を諦め、郊外へと飛び去っていく転換点を迎えているのかもしれません。

よくある疑問（FAQ）

なぜ平均値だけでなく中央値を見る必要があるのですか？

平均値は、一部の超高額な「お城」のような物件に数値が引っ張られてしまうからです。中央値を見ることで、普通の人が家探しをするときに直面する「本当の相場」が見えてくるんですよ。

周辺エリアまで値上がりしている理由は何ですか？

建物を建てるための材料費や人件費が上がっていることに加え、株高などの影響で資産を持つ人が高い物件を買えていることが背景にあります。さらに、売り出される物件の数自体が減っているため、希少価値が高まって周辺の区まで価格が押し上げられているんです。

今後、東京から人が離れていく可能性はありますか？

十分にあります。実際に東京への流入数は減り始めています。あまりに住居費が高すぎると、生活の質を守るために「東京に住まない」という選択をする人が増えるのは、自然な流れといえるでしょう。

まとめ：これからの住まい探しに必要な視点

23区の新築マンションが「中央値で1億円」を超えた事実は、普通の会社員にとってマイホーム購入が極めて高いハードルになったことを示しています。共働きでバリバリ稼いでいても、月々31万円のローン返済を背負うことは、趣味や教育、旅行といった「生活の楽しみ」を削る決断になるかもしれません。

私たちは、価格のために生活の質をどこまで捧げるべきか？という問いを、自分自身に投げかける時期に来ています（ちゅい！）。

専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）

家計の健全性を維持するためには、住居費を過度に膨らませないことが鉄則です。中央値の物件をフルローンで購入する場合、多くの世帯で返済比率が危険水域に達します。また、人口流入が縮小に転じている現在のトレンドは、将来的な資産価値の維持という面でも注意が必要です。「今買わなければ一生買えない」という焦燥感に流されるのではなく、長期的なキャッシュフローと、自分たちのライフスタイルに合った住まいの形を冷静に見極める必要があります。