金利上昇で不動産投資信託（REIT）が苦戦中。好調な不動産株とは明暗が分かれています。
今後は賃料アップや分配金を増やせる「成長性」がある銘柄を選べるかが重要です。
こんにちは！相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
最近、ニュースで三菱地所などの不動産会社の株価がぐんぐん上がって最高値を更新したという景気の良い話を聞きますね。その一方で、同じ不動産を扱う「REIT（リート）」は元気がなくて値下がりしています。「同じ不動産なのに、どうしてこんなに差が出るの？」と不思議に思っている方も多いはず。
今回は、金利の上昇がなぜREITの重荷になっているのか、そしてこれからの投資でどこを見るべきなのかを、中学生の皆さんにもわかるように解説するちゅいヨ！
不動産株とREITの不思議な温度差
いま、日本の市場では「不動産株」と「REIT」の間で、驚くほどの温度差が生まれています。
数字で見るとその差ははっきりしています。2025年末と比べると、三井不動産や三菱地所などの「不動産業」の株価は21%も上昇しました。ところが、REITの平均値を示す指数は1%ほど値下がりしているのです。
実は、海外の投資家たちが「不動産会社の株は買うけれど、REITは売る」という極端な動きをしています。その結果、不動産株の勢いに対してREITがどれくらい遅れているかを示す数値は、なんと2003年に統計が始まって以来の最低水準まで落ち込んでいます。
金利が上がると困る理由とデベロッパーの強み
なぜ、金利が上がるとREITは苦しくなるのでしょうか？「お小遣いとお利息」の例えで考えてみましょう。
ぶん吉が借金をして「ひまわりの種屋さん」を始めたとします。お店の家賃収入でお友達（投資家）にひまわりの種を配る約束をしていますが、借金の金利が上がると、返さなきゃいけない種が増えてしまいます。すると、お友達に配れる「利益」の種が減ってしまいますよね。これが今のREITが抱えている悩みです。
一方、不動産会社（デベロッパー）は少し違います。彼らは建物を貸すだけでなく、「建てて売る」ことも得意です。不動産の価格そのものが上がっていれば、マンションやオフィスを丸ごと売ったときにドカンと大きな利益を得ることができます。
「REITは金利上昇の影響が株に比べ大きい」
専門家がこう指摘するように、家賃収入がメインのREITにとって、金利の上昇は真っ先に利益を削る重荷になります。これからは、金利が上がってもそれを跳ね返せるだけの「工夫」ができるかどうかが、銘柄ごとの分かれ道になります。
これからのREIT選びで大切な成長のストーリー
これまでのREITは、単純に「本来の価値より安く放置されているからお買い得だ」という理由で買われてきました。
これを「NAV倍率」と呼びます。例えば「中身が100円分入ったお菓子の袋」を想像してください。以前はこれが80円くらいで売られていました。でも最近は、この価格が100円に近づいてきました。つまり、「中身より安いからお得！」というバーゲンセールは終わってしまったのです。
これからは、自力で中身を増やせる「成長性」が試されます。例えば、アクティビア・プロパティーズ投資法人は、東京・渋谷のオフィスなど、人気エリアの物件を入れ替えたり、賃料を上げたりすることで、金利上昇に負けない成長を目指しています。
高い利回りはチャンスになるか
REITが苦戦しているといっても、悪いことばかりではありません。値下がりしたことで、投資家が受け取れる「予想分配金利回り」は平均で4.5%程度と、非常に高い水準になっています。
この「利回りの良さ」に注目している投資家もいます。特に、東北地方のある地方銀行の担当者は、REIT指数が1950という数字に近づけば買い増したいと考えているようです。
「高値圏の株式は買いづらいが、REITの利回りは魅力的だ」
このように、株価が上がりすぎて手が出しにくいと感じている人たちが、利回りの高いREITを支える動きも出てきています。ただし、3月は「決算期（年度末）」のため、銀行などの金融機関が、国債で損をした分を補うために、利益が出ているREITを売って現金化しやすい時期であることには注意が必要です。
よくある疑問（FAQ）
問い1：REITってそもそも何？
みんなでお金を出して大きなビルやマンションを買い、その大家さんになって「家賃」をみんなで分ける仕組みのことです。
問い2：なぜ今、海外の投資家や銀行はREITを売っているの？
金利が上がると、借金の負担が増えるREITよりも、物件を売って大きな利益を出せる「不動産会社の株」の方が有利だと考えているからです。また、3月末の決算に向けて、他の投資で出た損を埋めるために売られることもあります。
問い3：これからREITはどうなれば復活するの？
金利が上がっても、それ以上に「家賃を上げる」ことができたり、持っている古いビルを売って新しいビルに買い替えたりして、配るお金（分配金）を増やせるという成長の姿を見せられれば、再び人気が集まるでしょう。
まとめ：未来への視点
今は「金利上昇」という向かい風の中にあり、REITにとっては踏ん張りどころです。しかし、そんな中でも物件を賢く入れ替えたり、人気のエリアで賃料を交渉したりして、分配金を増やそうと努力している法人はあります。
これからは、ただ利回りが高いからと飛びつくのではなく、その中身をしっかり見極める力が試されます。
あなたは、目先の利回りの高さと、将来に向けた成長、どちらを重視して投資を考えますか？
専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）
不動産投資信託（REIT）を取り巻く環境は、明らかにフェーズが変わりました。これまでは市場全体が底上げされる局面もありましたが、今後は「どの物件を、どこで、どのように運用しているか」という個別の目利きが、投資成果に直結します。
特に金利上昇局面では、有利子負債のコントロールや、インフレを背景とした賃料改定交渉力が問われます。投資判断においては、現在の分配金利回りという「点」の数字だけでなく、保有物件のエリア特性や賃貸需要の強さ、そして法人の運営戦略という「線」のストーリーを読み解くことが欠かせない時代になっています。
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都新宿区・中野区を中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
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