住宅ローンの「実質マイナス金利」が終了？これからのお金との付き合い方

2026/04/11

住宅ローンの金利上昇により、減税の恩恵で「実質マイナス」だったお得な状態が終わりを迎えようとしています。これからは金利から減税分を引いても負担が残る時代になるため、返済計画をしっかり見直すことが大切です。

こんにちは！相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。

最近、ニュースで「住宅ローンの金利が上がる」という話をよく耳にしませんか？「せっかくマイホームを買ったのに、毎月の支払いがうんと増えたらどうしよう……」と不安に感じている方も多いはずです。

でも、安心してください。今日は複雑な住宅ローンの仕組みを、ボクが大好きな種を食べるくらい簡単に、わかりやすく解説します。これからの「金利がある世界」でどう過ごすべきか、一緒に考えていきましょう！

金利と減税の不思議な関係

まず、今まで住宅ローンが「借りたほうがお得」と言われていた理由をお話しします。その鍵を握るのが「住宅ローン減税」という制度です。

これは、年末時点のローン残高の0.7％（2022年度の税制改正後の場合）にあたる金額が、所得税などから戻ってくる仕組みのことです。例えば、1,000円借りていて金利が0.5％（5円）だとします。でも、減税で0.7％（7円）が戻ってくるなら、支払うお金よりも戻ってくるお金のほうが2円多くなりますよね。

まるでお小遣いでお菓子を買ったのに、それ以上の金額のプレゼントをもらっているような状態です。これを「実質マイナス金利」と呼びます。これまでは、銀行に払う利息よりも、国から戻ってくるお金のほうが多かったため、実質的に負担ゼロどころかプラスになるケースが珍しくなかったのです。

メガバンクの金利が動いた理由

ところが、この「お得な魔法」が解け始めています。大きな理由は、日本銀行が昨年12月に約30年ぶりとなる歴史的な決定を下し、政策金利を上げたことです。この影響が、いよいよ本格的に出てきました。

これを受けて、大手銀行（メガバンク）の住宅ローン金利も動き出しています。調査によると、3メガバンクの変動金利の平均は、今年の2月時点では0.790％でした。これが3月には0.965％まで上昇したのです。

さらに、4月には平均が1％を超えるのではないかという予想も出ています。というのも、3月には金利を据え置いていたみずほ銀行が、4月に金利を引き上げると見られているからです。現在の減税率が0.7％の人にとっては、金利が1％になると、減税分を差し引いても0.3％の負担が残ることになります。

MFSの塩沢崇氏はこう指摘しています。

「その頃に借り減税の適用期間が続いている人は、実質的に金利がマイナスのケースが残る」

これは、2022年の改正前（減税率1％）に借りた人にはまだ「マイナス」の恩恵があるかもしれないけれど、最近借りた0.7％の人や、これから借りる人の多くは、実質的な負担が増えることを意味しているんだちゅいヨ！

知っておきたい「5年ルール」の落とし穴

金利が上がると聞いて、「来月からいきなり返済額が跳ね上がるの？」と怖くなるかもしれません。でも、変動金利には「5年ルール」というものがある場合が多いです。これは、金利が変わっても5年間は毎月の返済額を据え置くという決まりです。

「なんだ、すぐに払うお金が増えないなら安心だ」と思うかもしれませんが、ここが司法書士やFPの視点で見ると一番の「落とし穴」です。

毎月の返済額が変わらなくても、その中身が変わってしまうのです。金利が上がれば、支払額のうち「利息」として消えていく分が増え、その分「元本（借金そのもの）」を減らすための金額が少なくなります。つまり、頑張って返済しているつもりでも、借金がなかなか減らないという状態になりかねません。

まずは自分の契約内容を確認し、銀行から送られてくる「返済予定表」をじっくり見てください。利息と元本の割合がどう変化しているかを知ることが、身を守る第一歩です。

よくある疑問（FAQ）

読者のみなさんが抱きがちな疑問に、ボクが優しくお答えします。

• 質問：もう変動金利はやめて、固定金利に変えたほうがいいの？

回答：一概にそうとは言えません。変動金利は依然として低い水準にあります。ただし、金利が上がったときに家計が耐えられるかをシミュレーションすることが大事です。不安な場合は、今のうちに銀行で「金利が上がった場合にどうなるか」を試算してもらうのが一番の近道です。

• 質問：今すぐ銀行に相談しに行ったほうがいい？

回答：すぐに返済額が変わるわけではないケースも多いですが、自分のローンがどのような契約（5年ルールがあるか等）になっているかを確認しておくことは非常に重要です。早めに現状を把握することで、将来の負担増に備えた貯金などの対策が立てやすくなるんだちゅいヨ！

これからの「金利のある世界」に向けて

これまでは「お金を借りても実質タダ、むしろお得」という特殊な時代でした。しかしこれからは、世界標準と同じように「お金を借りれば金利を払うのが当たり前」という時代に戻っていきます。

大切なのは、金利の動きに一喜一憂しすぎず、自分の家計の体力を知ることです。もし、毎月の負担が今より数千円、数万円と増えたとしたら、あなたなら生活のどこを見直しますか？今のうちから少しずつ、家計に「ゆとり」を作っておくことが、一番の防衛策になります。

専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）

住宅ローンは、多くの人にとって人生で最も長く、かつ大きな契約です。今回の金利上昇は、改めて自身の資産状況を見直す良いきっかけと言えるでしょう。

重要なのは、目先の金利の0.1％の動きに振り回されることではなく、ライフプラン全体の収支を確認することです。教育資金や老後資金など、将来必要なお金の準備と並行して、住宅ローンの返済計画が適切であるかを再点検してください。必要であれば繰り上げ返済の検討や、家計の固定費削減など、全体最適の視点で行動することをお勧めします。