都心のマンションはもう手が出ない？短期転売の過熱と、知っておくべき「ひずみ」の正体

2026/03/15

都心のマンションは転売で値上がりしすぎて、今は売れ残りも増えている状況です。千代田区などでは転売禁止の動きもあり、無理な価格設定には注意が必要な時期です。

こんにちは！相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。

最近、東京のマンション価格が信じられないほど上がっているというニュースをよく耳にしませんか？「普通の会社員にはもう一生買えないのでは？」と不安になるほどですが、実はこの異常な値上がりの裏側には、ある特別な動きが隠れています。

それは、買ったばかりのマンションをすぐに売りに出して利益を得ようとする「短期転売」という現象です。特に都心の便利な場所では、この転売が繰り返されることで、価格が建物の本来の実力以上に跳ね上がっている可能性があるのです。

都心の中心部で起きている「転売」の集中

この短期転売は、東京の中でも特定のエリアに激しく集中しています。不動産調査会社の東京カンテイによると、マンションが建てられてから5年以内に売りに出される割合（転売率）は、2025年の予測で東京23区平均が2.49%でした。

ところが、都心の中心部ではその数字が跳ね上がります。

• 千代田区：4.92%
• 中央区：4.66%
• 港区：4.57%

これらの地域では、23区平均の2倍近い割合で「5年以内の転売」が行われています。さらに国土交通省の調査（2024年1〜6月）では、23区内の取引のうち「取得後わずか1年以内」で転売された物件が9.3%にものぼることが分かりました。都心の人気物件が、住むためではなく、まるで転売の「道具」のように扱われている現実が見えてきます。

買った時より「2倍」で売る強気な価格設定

驚くべきは、その売り出し価格の強気さです。東京23区全体で見ても、転売時の価格は新築時より平均で6割も高くなっています。

さらに中央区や港区といったエリアでは、なんと「新築時の2倍」という驚きの価格で売り出されているケースも珍しくありません。東京カンテイの高橋雅之氏は、こうした一部の極端な高額転売が、周囲のマンション相場全体を無理やり押し上げてしまう（オーバーヒートさせる）ことを懸念しています（ちゅい！）。

「普通の人が住めない街」への危機感

こうした異常な事態に、行政もついに動き始めました。特に千代田区は、投資目的の売買ばかりが続くと、実際にそこで暮らす人がいなくなり、街の活気が失われてしまうと強く危惧しています。

そこで千代田区は、新築マンションを販売する会社に対して「5年間は転売を禁止する」というルール（特約）を設けるよう求めました。樋口区長は、今の状況について次のように述べています。

「このままでは普通の人が住めない街になってしまう」

街が単なる投資の対象になってしまい、そこで生活するはずの人たちが追い出されている現状への、悲痛な叫びとも言える言葉です。

数字に現れ始めた「売れ残り」のサイン

しかし、どこまでも価格が上がり続けるわけではありません。最近のデータを見ると、市場にはっきりと「ひずみ」が出始めています。このひずみとは、「投資で儲けたい売り手の期待」と「実際に住みたい買い手の限界」がぶつかって起きているズレのことです。

東日本不動産流通機構（レインズ）のデータ（2026年1月）では、都心3区でこれほど大きな差が出ています。

• 売り手の希望価格：1平方メートルあたり334万円
• 実際の成約価格：1平方メートルあたり255万円

売りたい人が掲げる理想の価格に対し、実際に売れた価格は80万円近くも低いのです。その結果、都心6区のマンション在庫数は4260戸と過去最高水準に達しました。ニッセイ基礎研究所の吉田資氏は「値上がりについていけない層が出てきている」と分析しており、実際に値下げを始める物件も増えています。

よくある疑問（FAQ）

• 質問：なぜ短期転売は都心ばかりで起きるのですか？ 

回答：東京カンテイの専門家も指摘するように、都心の人気エリアは注目度が高く「高くても売れる」という期待があるため、局所的に投資目的の売買が集中しやすいからです（ちゅいっ）。

• 質問：転売禁止のルールができると、価格は下がりますか？ 

回答：5年間の転売禁止などが広がれば、短期間で利益を出そうとする「転売目的の買い手」が減ります。そうなれば、無理やり吊り上げられていた相場が落ち着くきっかけになる可能性があります。

• 質問：今、都心のマンションを買うのは危険ですか？ 

回答：売り手の希望と実際の成約価格に大きな開きがあり、売れ残りの在庫も過去最高です。ニッセイ基礎研究所の指摘通り、買い手の限界が来ているため、単なる値上がり期待で買うのは非常にリスクが高い時期だと言えます。

これからのマンション選びに大切なこと

都心のマンション市場は、一部の転売によって価格が膨らみ、実態とかけ離れた状態になりつつあります。しかし、在庫の激増や成約価格との大きな差を見れば、その勢いも限界に近づいていることが分かります。

単に「これからも値上がりしそうだから」という雰囲気だけで判断するのは禁物です。市場に起きているひずみに注目し、冷静に状況を見極めることが何より大切です。

あなたは、このまま価格が上がり続けると思いますか？それとも、もう限界が来ていると思いますか？

専門家としての一言（司法書士・1級FPの視点）

不動産を購入する際は、将来の売却益などの資産価値だけでなく、その価格が自身のライフプランや収入に見合っているかを冷静に判断してください。現在は売り出し価格と実際の成約価格に大きな乖離が見られ、実需（住むための需要）に基づかない価格設定も多く見受けられます。周辺の成約事例を精査し、冷静に価格の妥当性を見極めることが重要です。