小規模宅地等の特例とは？自宅の土地評価を8割減らす要件

このページでは、

という3つのパターンを、実家相続を検討している方向けにわかりやすく整理して解説します。

小規模宅地等の特例とは？まずは全体像

「親の自宅や事業用の土地の評価額が高くて、相続税が心配だ…」そんなときに検討したいのが「小規模宅地等の特例」です。

この特例を使うと、一定の要件を満たした土地について、相続税評価額を大幅に減らすことができます。

代表的には次の3つです。

たとえば、評価額6,000万円の自宅土地（200㎡）に特定居住用宅地等の特例を使うと、

として相続税を計算できるイメージです。

東京都新宿区の家族信託・相続専門「司法書士シエン」では、こうした生前の相続税対策について、提携税理士と連携しながらトータルにサポートしています。

自宅（居住用）の小規模宅地等の特例：基本要件

（1）対象になる土地

• 被相続人が住んでいた自宅の土地（持ち家・マンション敷地権など）
• 原則として、相続開始時点で「居住の用」に供されていたこと

自宅兼事務所・店舗の場合でも、「居住部分」に対応する部分については、居住用宅地として特例の対象にできるケースがあります（按分が必要になることが多いです）。

（2）適用枠・減額率

• 限度面積：330㎡まで
• 減額割合：80％減

都市部の戸建てやマンション敷地であれば、ほとんどが330㎡以内に収まるイメージです。

（3）誰が相続するときに使えるか

ざっくりいうと、次のようなパターンがあります。

老人ホーム入居中・空き家状態でも、一定の要件を満たせば対象になる可能性がありますが、生前に自宅を売却していたり、第三者に賃貸していた場合などは対象外になることもあります。

事業用（特定事業用宅地等）の特例：中小企業・個人事業主向け

次に、「事業のために使っていた土地」が対象になる特定事業用宅地等です。

（1）対象になる事業用の土地

例えば、次のようなパターンが典型です。

いわゆる「貸付事業」（アパート賃貸や貸駐車場など）は、原則としてこの区分ではなく「貸付事業用宅地等」の方で検討することになります。

（2）適用枠・減額率

• 限度面積：400㎡まで
• 減額割合：80％減

自宅用（330㎡）よりも面積枠が広く、同じく80％減となるため、中小企業・個人事業主のご家庭では非常にインパクトの大きい特例です。

（3）主な要件のイメージ

代表的なポイントだけ整理すると、次のようになります。

「事業を誰が継ぐのか」「会社名義でなく個人名義の土地をどう引き継ぐか」といった設計によって、特例の可否や使い方が変わってきます。

貸付事業用宅地等の特例：アパート・貸駐車場など

3つ目が、いわゆる貸付事業用宅地等です。

（1）対象になる貸付事業用の例

• アパート・マンションなどの賃貸住宅の敷地
• 貸駐車場・貸倉庫などの敷地
• 事業用店舗ビルを他人に貸しているケース など

「他人に貸すこと自体を事業にしている土地」がイメージしやすいと思います。

（2）適用枠・減額率

• 限度面積：200㎡まで
• 減額割合：50％減

自宅や事業用の80％減と比べると、

• 面積枠が小さい
• 減額率も50％にとどまる

という点が大きな違いです。

（3）要件と注意点

• 被相続人が生前に貸付事業を行っていた土地であること
• 相続後も相続人などが継続して貸付事業を行っていること

一時的な空室・空き区画がある場合でも、全体として貸付事業の継続が認められれば対象になるケースはありますが、

といった場合には、貸付事業用として認められないこともあるため、事前の設計が重要です。

3つの特例の「組み合わせ」と優先順位

小規模宅地等の特例には、

それぞれの区分ごとに、面積の上限や、合計して使える面積の限度、組み合わせルールが定められています。

例えば、次のような検討が必要になることがあります。

複数の土地をお持ちのご家庭ほど、

を事前にシミュレーションすることが重要になります。

新宿区・中野区などでのご相談事例

（実際のケースをもとに一部内容を変更しています）

事例1：新宿区在住 70代女性の自宅を長男が相続したケース（居住用）

長男が自宅と土地を相続し、引き続き同じ家に住み続ける前提で、特定居住用宅地等（330㎡以内・80％減）を適用。

その結果、自宅土地の評価は1,000万円まで圧縮され、相続税も想定より大幅に抑えることができました。

事例2：中野区の家族経営工場の土地（事業用）を次男が承継したケース

次男が工場の事業を引き継ぎ、同じ場所で事業を継続する形を選択。特定事業用宅地等として、400㎡枠・80％減の特例を適用することで、

• 土地評価8,000万円 → 1,600万円

となり、事業承継に伴う相続税負担を大幅に抑えることができました。

事例3：新宿区の賃貸アパートの敷地（貸付事業用）を長女が相続したケース

次男が工場の事業を引き継ぎ、同じ場所で事業を継続する形を選択。特定事業用宅地等として、4長女が賃貸事業を引き継ぎ、アパート経営を継続。
貸付事業用宅地等として、200㎡枠・50％減の特例を適用した結果、

• 土地評価6,000万円 → 3,000万円

となり、賃貸収入からのキャッシュフローと相続税負担のバランスを見ながら、将来の建て替えや売却も視野に入れたプランニングを行いました

司法書士シエンでお手伝いできること

小規模宅地等の特例は、

• 居住用
• 事業用
• 貸付事業用

それぞれ要件が異なるうえ、「どの土地にどの特例枠を使うか」「誰に何を相続させるか」で、トータルの税負担が大きく変わります。

東京都新宿区の家族信託・相続専門「司法書士シエン」では、

を組み合わせて、

まで一貫してサポートしています。

なお、具体的な相続税額の試算や申告書の作成については、業際を踏まえ、提携税理士をご紹介のうえ、連携して対応いたします。

ご相談のご案内（対面でもオンラインでも）

• 自宅・工場・アパート、どの土地にどの特例が使えるのか整理したい
• 事業承継と相続税対策を一緒に考えたい
• 地方にある実家やアパートも含めて、トータルにプランニングしたい

こういった段階で一度ご相談いただくことで、後から「特例が使えたのに知らずに損をした」という事態を防ぎやすくなります。

新宿・中野エリアなどお近くの方は事務所での対面相談を、遠方の方やご家族が全国に散らばっている場合は、Zoom等によるオンライン相談も承っています。

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「うちの土地は、どの小規模宅地等の特例が使えそうか？」
一緒に整理していきましょう。