不動産の時価と評価額の差を正しく把握し、納税資金を準備しておくことが不可欠です。 少子化で法定相続人が減る中、相続税の課税対象は今後さらに拡大する見込みです。
こんにちは！相続専門の文鳥コンサルタント、ぶん吉だちゅい！
最近、都心では「中古億ション」の取引が当たり前になってきたけれど、その裏に隠れた相続税のリスクに気づいている人は少ないんだヨ。複雑な数字の話を、ボクが分かりやすく咀嚼して伝えるから、しっかりついてきてほしいちゅい！
1. はじめに：もはや「他人事」ではない相続税の現実
「相続税なんて、一部のお金持ちだけの話でしょ？」なんて思っていたら大間違いなんだヨ！
最新のデータ（2024年）によると、相続税の課税対象となった人の割合は10.4%に達しているんだちゅい。つまり、10人に1人以上が対象になっているということ。これは2015年の税制改正で基礎控除が引き下げられて以来、じわじわと上昇し続けている歴史的な高水準なんだヨ。特に都市部にマイホームを持っている人にとっては、もはや「誰もが直面する現実」だと言えるんだちゅい。
2. 【驚き】時価と評価額の「大きな乖離」が納税を苦しくする
不動産の相続で最も恐ろしいのは、実際の「時価（売れる値段）」と税務上の「評価額」が大きくズレていることなんだヨ。
- 評価額の目安： 一般的に、自宅不動産の評価額は時価の6〜8割程度が目安だちゅい。
- キャッシュフローの罠： ここがプロの視点！相続税は「現金納付」が原則なんだヨ。時価1億5000万円のマンションを相続して、評価額が1億円だったとしても、税金はその1億円に対してかかってくる。でも、手元に現金がなければ、その「価値の高い家」を売却して納税資金を作るしかない……なんていう本末転倒な事態になりかねないんだちゅい。
不動産という「動かせない資産」の比率が高い家庭ほど、この資金繰りのリスクを甘く見てはいけないんだヨ！
3. 【複雑】マンション評価は「床面積」だけでは決まらない
特にマンションの評価額算出は、一戸建てよりずっと煩雑で落とし穴が多いんだちゅい。
- 土地の計算： 実は、自分の部屋の床面積は関係ないんだヨ！土地部分は「敷地全体の持ち分割合」で計算されるんだ。
- タワマンの仕組み： 高層マンション（タワーマンション）などは、一つの土地を多くの世帯で共有するから、1部屋あたりの土地評価額が時価に比べて極端に低くなる傾向があるんだちゅい。だから節税に使われてきたけれど、計算式には築年数や階数による補正も加わって、自分たちだけで把握するのは至難の業だヨ。
ここで、税理士の言葉を引用するちゅい。
「相続した自宅不動産には、一定面積以下の土地部分の評価額を8割減らせる特例もある。税額は様々な条件で大きく変わる」
まさにその通り！小規模宅地等の特例（評価額8割減）のような強力な武器を知っているかどうかで、未来が180度変わるんだちゅい！
4. 【衝撃】少子化が相続税の「増税」を招くという矛盾
「少子化だから、相続する人も減って税金も減るのでは？」と思うかもしれないけれど、実はその逆なんだヨ！
相続税には、以下の基礎控除があるんだちゅい。 【3000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数】
この式を見ればわかる通り、少子化や熟年離婚で「法定相続人の数」が減ると、非課税になる枠（基礎控除）も減ってしまうんだ。つまり、家族が少なくなればなるほど、実質的には「増税」と同じ状態になるというメカニズムなんだヨ。
ただし、専門家としてこれだけは伝えておくちゅい！ 「配偶者には特別の控除があり、少なくとも1億6000万円までは税金がかからない」というルールもあるんだ。こうしたセーフティネットも踏まえつつ、自分の家族構成でいくら控除があるのか、冷静に把握することが大切だヨ。
5. 【盲点】「共有名義」が次世代に負の遺産を残すリスク
2024年の相続財産構成比を見ると、土地と家屋が占める割合は3割を超えているんだちゅい。 不動産は現金のように「1円単位でパキッと分ける」ことができない、とても厄介な財産なんだヨ。
「分けにくいから、とりあえず兄弟で共有名義にしよう」……これは絶対に避けるべきだちゅい！安易な共有は、将来その不動産を売る時や、次の相続が発生した時に、権利関係が複雑になりすぎて身動きが取れなくなる「負の遺産」を生んでしまうんだヨ。
6. おわりに：未来の家族を守るための「問い」
相続は、ただ財産を受け継ぐだけのことじゃない。大切な家族のその後の生活を守るためのバトンなんだちゅい。 バトンをスムーズに渡すためには、今のうちから「現実に即した準備」をしておくことが不可欠だヨ。
最後に、ボクからみんなにこの問いを投げかけるちゅい。
「あなたの家の『時価』と『評価額』、その差がいくらあるか知っていますか？」
まずはこの差を知り、納税のための現金が足りるかどうかをシミュレーションすることから始めてみてほしいんだヨ。大切な家族が、相続のせいで住まいを失うことがないように。早めの準備が、未来の笑顔を作るんだちゅい！
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都新宿区・中野区を中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
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