2025年、日本の不動産投資が過去最大を更新！個人が「巨大ビル」のオーナーになる時代へ

2026/02/06

2025年の不動産投資額は過去最大の6.5兆円を突破。東京は世界一有望な市場です。 STによる不動産小口化の普及で、個人が巨大ビルのオーナーになれる時代が到来。

こんにちは！相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。

「不動産投資は大富豪だけの特権。自分には手の届かない高い枝の上の話……」なんて思っていませんか？その常識は、今まさにひっくり返ろうとしています。

2025年、日本の不動産市場は空前の熱気に包まれ、投資額は歴史的な大台を突破しました。最新のデジタル技術という「翼」を得て、私たち個人が東京のランドマークビルの「持ち主」になれる、ワクワクするような時代の幕開けを解説するちゅい！

過去最高「6.5兆円」の衝撃とその内訳

不動産サービス大手CBREの調査で、2025年の国内不動産投資額は6兆5210億円に達したことが分かりました。これはリーマン・ショック前のピーク（2007年）を軽々と飛び越え、調査開始以来の過去最大記録です！

市場の内訳を「鳥の目」で分析してみると、面白い変化が見えてきます。

• 市場全体： 前年比31%増と力強く羽ばたいています。
• 海外投資家： 前年比66%増（2兆4460億円）と、過去最大の熱視線を送っています。
• 国内投資家（REIT除く）： 前年比27%増（2兆9250億円）でこちらも過去最大！
• 国内REIT： 一方で、REITは前年比4%減（1兆1500億円）と少しお休みモード。この停滞が、後述する「新しい投資スタイル」へのシフトを際立たせているんだちゅい。

「大型化しやすいオフィスの売買が活況だったうえ、データセンターの取引が見られるようになってきたことが要因だ」 （CBRE 能勢知弥氏）

1,000億円超えの「メガ案件」を仕留める群れの力

2025年は、1件100億円を超える「巨大な獲物」が154件も取引され、過去最多を記録しました。

【2025年の主なメガ取引事例】

• 東京ガーデンテラス紀尾井町： 4,000億円（米ブラックストーンが取得）
• 東急プラザ銀座（現ギンザノボ）： 1,500億円
• 汐留シティセンター： 1,300億円
• 大阪堂島浜タワー： 1,000億円

かつて、こうした巨大なビルは一羽の「巨大な鷲（機関投資家）」しか手が出せませんでした。しかし今は、複数の投資家が力を合わせる**「共同事業体（ジョイント・ベンチャー）」**という仕組みが普及しています。小さな鳥たちも群れをなせば、巨木を動かせるようになったということだちゅい！

ブロックチェーンが変えた「個人の巣作り」

今、最も熱いのが**「セキュリティートークン（ST）」**による不動産の小口化です。 これは、巨大なビルの所有権を細かく切り分け、デジタル証券として販売するもの。「1羽で大鷲（ビル全体）を買うのは無理でも、その美しい羽根を1枚（小口）だけ持つ」ようなイメージだちゅい！

• 市場の急騰： 2025年のST発行額は1207億円（前年比86%増）！
• 累計の勢い： 累計発行額はすでに2500億円を突破しています。
• 手軽さ： 汐留シティセンターのような憧れのビルに、少額から投資できます。

「発売すると、すぐに売り切れるほど引き合いが強い」 （ケネディクス 関氏）

「個別の不動産に複数投資できることで、ポートフォリオを組めることが個人にとって魅力」 （三井住友トラスト基礎研究所 米倉氏）

自分だけの「投資の巣」を作る際、複数のビルに分散してリスクを抑える高度な戦略が、誰でも取れるようになったんだちゅい。

結論：2026年、東京はさらに「化ける」か？

この勢いは、2026年も止まりそうにありません。PwCの調査でも、アジア太平洋地域で**「投資・開発の見通しが最も有望」とされたのは東京**でした。低金利や円安背景だけでなく、都市としての底力が世界から評価されている証拠です。

技術の進化によって、投資のハードルは地面すれすれまで下がりました。巨大ビルのオーナーは、もう雲の上の存在ではありません。

あなたは、憧れのあのビルの「オーナー」として、新しい空へ飛び立つ準備はできていますか？（ちゅい！）