こんにちは！相続専門の文鳥、ぶん吉です（ちゅいヨ！）。
多くの人が夢見るマイホーム、特にマンションは憧れの的ですよね。でも、その裏で今、大変なことが起きています。「ここ5年で3回目の管理費値上げ要請だ…」と、ある大規模マンションの理事さんが頭を抱えていました。
そう、買った後にずっと払い続ける「維持費」が、とんでもない勢いで値上がりしているんです。これは一時的な雨宿りなんかじゃなくて、長く続く嵐の始まりなんだよ。
この記事では、マンション所有者やこれから購入を考えている人が絶対に知っておくべき、維持費に関する驚きの事実を５つ、わかりやすく解説していきます。
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1. 維持費は「気づかぬうち」に4割も上がっていた
まず衝撃的な事実からお伝えします。私たちが毎月支払っているマンションの維持費が、このわずか5年で2〜4割も値上がりしているという調査結果があるんです。
住宅情報サイトLIFULLの調査によると、5年前と比較して月々の負担額は、日常管理に使う**「管理費」が最大18%、そして大規模修繕に備える「修繕積立金」は最大で43%も高騰**しています（※70平方メートル換算）。
なぜ、こんなに急激に上がっているのでしょうか？理由は主に2つです。
1. 構造的な人手不足: 管理員さんや修繕工事を行う職人さんが慢性的に不足しています。
2. 資材価格の高騰: 修繕に使う材料の値段がどんどん上がっています。
これは短期的な問題ではなく、専門家も次のように警鐘を鳴らしています。
「積立金、管理費とも構造的な人手不足で上昇しており、沈静化する気配が今のところ全くない」
つまり、この値上がりは今後も続く可能性が非常に高いということです。
2. 「うちの積立金は足りている」は、ただの幻想かもしれない
「うちは計画通りに積立金を集めているから大丈夫」と思っていませんか？実は、その安心は危険な幻想かもしれません。
国土交通省の調査では、「修繕計画に対して積立金が不足している」と回答したマンションは**36.6%**でした。しかし、さくら事務所の土屋輝之氏は「実際はもっと多い」と見ています。というのも、「不明」と答えたマンション（23.5%）は現状を把握できておらず、「実態は不足している可能性が高い」からです。
さらに恐ろしいのは、「計画より多く集まっている（余剰）」と答えたマンション（39.9%）ですら、決して安心できないという事実です。
スマート修繕の別所毅謙氏によると、首都圏の修繕工事費は過去4年間、毎年5%ずつ上昇し続けています。多くの修繕計画はこの物価上昇（インフレ）を考慮していないため、計画上は足りていても、実際に工事をする時にはお金が足りなくなるのです。
「インフレを正確に反映していなければ、計画に対しては『余剰』でも実際は足りない恐れがある」
その結果、何が起きているか。積立金不足を補うため、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を利用するマンションが急増し、2024年度の融資額は過去最高の257億円に達しました。これは、多くのマンションが「借金」をしなければ大規模修繕ができない、という厳しい現実の表れなのです。
3. 安易な「管理会社変更」は命取りになる
管理会社から管理費の値上げを要請されたとき、「じゃあ、もっと安い管理会社に変えればいいや」と安易に考えてしまうのは非常に危険です。
人手不足は特定の会社の問題ではなく、**「業界全体の傾向」**だからです。そのため、どの管理会社も人件費は上がっており、会社による料金の差はほとんどなくなってきています。
むしろ、管理会社を変更しようとして、もっと悪い事態に陥るケースも増えていると、専門家の別所氏は指摘します。
「値上げを避けるために管理会社の変更を決めたものの、次に引き受けてくれる管理会社がないという例も増えている」
管理会社が見つからなければ、マンションの管理そのものが滞ってしまい、大切な資産の価値を大きく損なうことになりかねません。今の枝から飛び立ったはいいけれど、次に止まる枝がない、なんてことになったら大変だよ。
4. 本当のコスト削減は「長期的な視点」から生まれる
短期的なコストカットが難しい一方で、本当に効果的な対策は**「修繕周期の見直し」**です。
これは、マンションの長期修繕計画を根本から見直すアプローチです。例えば、専門家の土屋氏は次のような方法を提案しています。
• 一般的な12年周期の修繕を、18年周期に延ばす
仮に築60年まで住むと考えると、修繕回数が5回から3回に減ります。これにより、トータルで**「工事費を数億円単位で削減できる」**可能性があるのです。
ただし、これには一つ重要なポイントがあります。周期を延ばすためには**「より高い耐久性の資材を使う」**必要があり、1回あたりの工事費はむしろ高くなります。
ここがミソなんだ。1回ごとの工事費は上がっても、工事の”回数”が劇的に減るから、建物の寿命全体で考えた総コストは大きく下がる。この「頻度を減らす」という発想が、数億円規模の節約を生む鍵なんです。
この点を所有者全員が理解し、合意を形成するためには、**「少なくとも半年から1年程度の検討や議論が必要」**となり、根気のいる取り組みになります。
5. 購入検討者は「積立金の妥当性」を必ずチェックすべし
最後に、これからマンションの購入を検討しているあなたへ。 購入後に「こんなはずじゃなかった…」と、思わぬ支出増で家計が苦しくなる事態を避けるために、契約前に必ず以下の点をチェックしてください。
• 国のガイドラインと比べて、積立金が妥当な水準か
• 周辺の同じようなマンションの相場と比べて、管理費や積立金が安すぎたり高すぎたりしないか
「維持費が安い」というだけで物件を選ぶと、将来、急激な値上げや一時金の徴収に苦しむことになるかもしれません。
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結論
ここまで見てきたように、マンションの維持費高騰は、もはや他人事ではありません。 何もしなければ、大切な資産であるはずのマンションが、家計を圧迫する「負動産」になりかねないのです。
では、どうすればいいのか？専門家の別所氏が言うように、最も重要なのは**「まず現状を把握し、早めに所有者間の話し合いを始めておく」**ことです。
あなたのマンションの長期修繕計画、次の値上げはいつか、きちんと把握していますか？ 今すぐ確認してみることが、将来の資産を守る第一歩だよ（ちゅん）！
坂を負う人にまず寄り添い、大切な想いを明日の形へつなぐ司法書士(文鳥をこよなく愛しています)。
東京都新宿区・中野区を中心に、司法書士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／民事信託士／上級相続診断士の4つの視点を持つ専門家として活動しています。
法務と資金計画の両面から、ご家族の「安心」と「納得」をワンストップでサポート。対面相談を大切にしつつ、オンラインで「東京の実家・不動産」に関する全国からのご相談にも対応しています。
相続・生前対策は、ご家族ごとの状況整理が解決への第一歩です。
対面でのご相談はもちろん、遠方にお住まいで「東京での手続きが必要」という方も、まずは初回30分無料相談をご利用ください。専門家がワンストップで伴走いたします。
